Lehtisaari asuinalueena

Lehtisaari asuinalueena on perinteikäs ja arvokas alue Helsingin ja Espoon rajalla. Puistot, metsät ja merenranta ovat alueen viihtyisyyden kulmakiviä. Saarella pääsee liikkumaan mukavasti polkuja pitkin, joista osa johtaa mahtaville uimapaikoille, joissa voi kesällä käydä virkistäytymässä.

Lehtisaaren alueella on yli 30 hehtaaria puistoaluetta, palvelut ja liikenneyhteydet ovat erinomaiset. Alueella on myös aktiivisia toimijoita, jotka pitävät yhteisöllisyyttä yllä kaikenikäisille.

Viime aikoina mukana julkisessa keskustelussa on ollut myös vantaalainen toimija. Vantaan seurakunta on korottanut omistamiensa tonttien vuokria merkittävästi ja joidenkin asuntojen arvo on olennaisesti suurentuneiden asumiskustannusten johdosta käytännössä syöksynyt alaspäin.

Otsikoissa kerrotaan, että rahat eivät riitä esimerkiksi eläkkeestä hoitovastikkeen maksuun ja asunnosta ei välttämättä saa myymällä enää edes omiaan pois. Asiasta on uutisoitu kansallisen tason medioita ja Helsingin kaupungin johtoa myöten.

Lehtisaari asuinalueena on toisaalta mielenkiintoinen siinä mielessä, että uudisrakentaminen vetää valtavan hyvin uusia asukkaita. Newil & Bau rakennusyhtiön uudistuotantohanke Lehtisaaren Torni ennakkovarattiin täysin nimekkään rock-konsertin tapaan ennen, kun pappi kerkesi sanoa “aamen”.

Vantaan seurakunnan tonttien vuokrankorotukset

Helsingin uutiset kertoi artikkelissaan syksyllä 2019, että Helsingin käräjäoikeuden päätöksen mukaan vuokrankorotukset pysyvät voimassa.

Asiaan on saatu myös hovioikeuden kanta vuoden 2021 alkupuolella. “Hovioikeus Lehtisaaren tonttiriidasta: Omistaja saa sanella vuokran hinnan, mutta sopimukseen tyytymättömien ei tarvitse purkaa talojaan.” Näin kerrottiin Ylen sivuilla 12. helmikuuta 2021.

Asiaan otti kantaa twiitissään myös Helsingin nykyinen pormestari Jan Vapaavuori:

Kirkon vuokrankorotukset olisivat lievennettyinäkin olleet selkeästi kovempia kuin mitä Helsinki vastaavissa tilanteissa tekee. Voisi odottaa, että kirkko osoittaisi samanlaista ymmärrystä kohtuudesta kuin kaupunki. https://t.co/bnmfDQY2Ei

— Jan Vapaavuori (@Vapaavuori) June 6, 2019

Lehtisaari on asuinalueena varsin perhekeskeinen. Lapsia on noin neljännes ja alueella on asuntojen lukumäärään nähden erittäin runsaasti isoja asuntoja. Tämä fakta korostaa hoitovastikkeen nousun ongelmaa, koska hoitovastike maksetaan neliömäärän mukaan.

On huomattavan paljon kalliimpaa maksaa hoitovastiketta suuresta 4-5 huoneen asunnosta kuin pienestä kaksiosta. Tämän johdosta juuri Lehtisaaren alueella tonttivuokrien rankka korotus aiheuttaa mietittävää alueen asuntojen omistajille. Keskitymmekin tässä tilastoanalyysissa suurempien asuntojen hintojen muutokseen.

Asuntojen hinnat ovat laskeneet välittäjien tekemien toteutuneiden hintatilastojen mukaan seuraavasti:

Lehtisaaren eteläpuolen maanomistus

Käytännössä koko Lehtisaaren eteläpuoli on Vantaan seurakunnan ja Helsingin suomalaisten ja ruotsalaisten evankelisluterilaisetseurakuntien omistuksessa. Seurakuntien omistama alue on yhteensä n.12,6 hehtaarin kokoinen. Alueelle ei kuitenkaan nykyisen asemakaavoituksen puitteissa saa rakentaa, vaan koko alue on kaavoitettu ja nimetty Hiidenkiukaanpuistoalueeksi 07.04.1986 hyväksytyssä asemakaavassa.

Ajatusleikkinä tehdyn laskennan kautta ajateltuna: Mikäli tuo 12,6 hehtaaria olisi asemakaavassa esimerkiksi erillispientalojen korttelialuetta ja tehokkuusluku olisi tavanomainen e:0,25 (eli 25% tontin pinta-alasta on rakennusoikeutta) ja laskennallisesti rakennusoikeusneliön keskiarvo olisi esimerkiksi 3000€/krm2 niin seurakunnan rakentamattomien maiden arvo olisi noin 94500000€.

(vrt. Kaskisaaressa kauppa-arvomenetelmällä laskettuna rakennusoikeuden arvo on n. 3500€/krm2)

 Uudisrakentaminen Lehtisaaressa

Newil & Baun uudistuotanto Lehtisaarentorni on ollut äärimmäisen suosittu kohde ja ennakkomarkkinoinnin alettua kaikki asunnot varattiinkin hetkessä.

“Asunnot varattiin loppuun 20 minuutissa, ja varauksia on jonossa useita satoja.” Kommentoi Newil & Bau:n Kaupallinen johtaja Mikko Salola.

Lehtisaarentorni on modernia rakentamista, jonka arkkitehdit Joonas Kanerva ja Ted Schauman ovat alansa arvostettuja ammattilaisia. Palkittu Masu Planning on vastuussa maisemasuunnittelusta ja kokonaisuudessaan Lehtisaarentorni onkin äärimmäisen pitkälle viety kokonaisvaltainen paketti huippuluokan asumiseen ja arkeen.

Newil & Bau on ympäristoystävällinen rakentaja ja Lehtisaarentornin hiilijalanjälki onkin noin 54% pienempi, kuin perinteisimmissä ratkaisuissa. Taloyhtiöllä on yhteiskäytössä hybridiauto ja polkupyöriä. Toisessa kerroksessa sijaitsee etätyöhön tarkoitettu tila.

Lehtisaari asuinalueena on erittäin kiinnostava ja talon sijainti on ihanteellinen, joten ei ole ihme, että asunnot ovat kiinnostaneet valtavasti ihmisiä. Newil & Bau rakentaa Tornin yhteyteen vielä neljä taloa lisää tulevaisuudessa.

Vuokratontilla asuminen ja muutoksiin varautuminen

” Vanhan kerrostalon tonttivuokra voi nousta jopa moninkertaisesti aiempaan verrattuna, kun vuokrasopimus uusitaan. Kustannukset saattavat tulla asukkaalle yllätyksenä.” Kirjoitettiin Ylen sivuilla jo vuonna 2014

Asuntoa ostettaessa on tärkeää huomioida, että omistaako taloyhtiö tontin vai onko kyseessä vuokratontti. Korotukset vuokratontilla ovat käytännössä vakiomuotoinen toimenpide, kun vuokrasopimus päättyy.

Hyvä aika reagoida asunnon myynnin kannalta tuleviin vuokrankorotuksiin on noin 5-10 vuotta. Tällöin asunnosta voi saada vielä vanhan vuokrasopimuksen mukaisen markkinahinnan.

Suurin asunnon myyntiin vaikuttava tekijä tällaisissa vaiheissa on niin sanottu “kuolemanlaakson vaihe”, jossa vuokrasopimus on päättymässä joidenkin vuosien päästä, mutta ei ole mitään tietoa kuinka paljon tontin vuokra on nousemassa. Silloin, kun ei ole selvillä lopullista vuokrankorotuksen määrää on tilanne asunnon myyjälle vaikein. Kun vuokrankorotus on tiedossa, on mahdollista taas kertoa tarkkaa faktaa tulevista kustannuksista, jolloin tilanne helpottaa potentiaalisten ostajien päätöstä.

Sekä ostajien, että myyjien olisi hyvä tiedostaa vuokra- ja omistustontin eroavaisuudet. Vuokratontti ei kuitenkaan ole kaikissa tilanteissa huono vaihtoehto, mutta etenkin ostajan on syytä tutustua aiheeseen huolellisesti tai käytettävä asiantuntijan apua valinnan kartoittamiseen. Esimerkiksi jos olet ostamassa uudistuotantoa, jossa on niin sanottu “valinnainen vuokratontti” ja tiedät että asumisesi asunnossa tulee olemaan lyhytaikainen niin tontin lunastaminen ei välttämättä ole kannattavaa, koska asunnon näennäinen pyyntihinta on huomattavasti matalampi asunnoissa, jotka ovat vuokratontilla vs. omalla tontilla. Mitä matalampi pyyntihinta, sitä enemmän asunnollesi on ostajaehdokkaita.

Helsingin kaupungin linjaus omistamien maidensa luovuttamiseen on käytännössä vuokrasopimuksiin painottuva. Kaupungin maapoliittisessa linjauksessa 29.1.2019 todetaankin seuraavasti:

”Tonttien pääasiallinen luovutustapa on vuokraus.”

Oletko miettinyt asuntosi myyntiä?

Tilaa arviokäynti kotisi myynnistä