Ero ja kodin myynti

Ero ja kodin myynti ei ole kenenkään ihannetilanne. Elämässä tapahtuu kuitenkin muutoksia, jolloin kipeitäkin toimenpiteitä on tehtävä. Asiantunteva, tasapuolinen ja kohtelias kiinteistönvälittäjä osaa ottaa huomioon kaikki osapuolet oikealla tavalla ja tasapuolisesti, jolloin tilanne helpottuu kaikkien kohdalla edes hieman.

Ero ja kodin myynti (avio- tai avoeron tilanteessa) muodostavat prosessin, johon vaikuttavat useat asiat, kuten mahdollinen avioehto, alaikäiset lapset ja sovintoon pääseminen osapuolten kesken.

Olen koonnut katsauksen tärkeistä asioista, jotka tulisi huomioida, kun kyseessä on pariskunnan ero ja kodin myynti.

Asunnon tai omakotikiinteistön omistajalla ei ole etuosto-oikeutta.

Avoparisuhteessa kodin yhteisomistajien asemaa säätelee laki eräistä yhteissomistussuhteista (YOL v. 1958 eli yli 60 vuotta vanha laki sekä tuoreempi laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta (AYP) vuodelta 2011). YOL:n säännösten mukaan yhteisomistajat voivat sopia yhteisesti omistettavan kiinteistön käytöstä ja hallinnasta.

Sen sijaan YOL:n 3 §:ssä todetaan kategorisesti, että yhteisomistajalla on oikeus toisia yhteisomistajia kuulematta luovuttaa osuutensa kiinteistöstä tai asunto-osakkeesta. Sen perässä ei siis ole edes mainintaa, ”ellei toisin sovita.” Keskinäisen omistusoikeuden vaihtamiseksi etuosto-oikeudesta ei ole kyseessä olevassa laissa mainintaa.

Tämän vuoksi olisikin erinomaista, jos eron osapuolet pääsevät sopuun omistuksen purkamista koskevista asioista, mutta valitettavasti näin ei aina ole. Yhteisomistuksen purkamiseksi jompikumpi voi pyytää käräjäoikeudelta tätä koskevaa päätöstä kanteella ja uskotulle miehelle määräystä myynnin toteuttamiseksi. Nykyisin myös avoparisuhteen osapuoli voi hakea AYP:n perusteella käräjäoikeudesta määräyksen pesänjakajalle. Tämä voi puolestaan hakea käräjäoikeudelta valtuudet myynnin toteuttamiseksi. Avoparisuhde on kuitenkin täytynyt olla voimassa vähintään viisi vuotta.

Avioparisuhteen päättyessä ei avioliittolaki anna puolisolle etuoikeutta lunastaa itselleen aviovarallisuuteen kuuluvaa yhteistä kotia. Pattitilanne voidaan purkaa vain, kuten edellä on todettu, hakemalla käräjäoikeudesta määräys pesänjakajalle. Tämä puolestaan voi hakea käräjäoikeudelta valtuudet kodin myymiseksi vaikkapa välitysliikkeen kautta.

Asunnon tai kiinteistön lunastaminen – suosi ositusta veroteknisistä syistä!

Avioero ja kodin myynti on tilanne, jossa kannattaa huomioida ajoissa mahdolliset veroseuraamukset. Jatkoluovutuksen luovutusvoittoveron voi tietyssä tilanteessa välttää näppärästi osituksen kautta. Kiinteistönvälittäjän kompastuskivi löytyy usein luovutussopimuksesta, joka välittäjän on välityslain perusteella laadittava, sen yhdestä virkkeestä: ”Osapuolet ovat tietoisia luovutuksen veroseuraamuksista”. Se tarkoittaa, että välittäjän on oltava niistä tietoinen selonottonsa perusteella.

Asunto-osakkeen tai omakotikiinteistön saanto tai osittainen saanto, joka perustuu ositukseen, tarkoittaa, että saajan omistusaika asuntoon tai sen osaan alkavaksi siitä ajankohdasta, jolloin osituksessa omaisuutta luovuttanut on kyseisen omaisuuden hankkinut eli saanut jollakin saannolla.

Kyseisen omaisuuden hankintahinta ja omistusaika määräytyvät osituksessa tuon aikaisemman ajankohdan mukaisesti.

Avioeroon perustuva aviopuolisoiden ositushan tarkoittaa sitä, että puolisoilla on avio-oikeus toistensa omaisuuteen, jos avioehtoa ei ole tehty tai toisen puolison avio-oikeus on syrjäytetty, kun asunnon saanto toisen puolison kohdalla perustuu lahjaan tai testamenttisaantoon. Tämä piilevä avio-oikeus pomppaa kuin korkki veden pintaan, kun avioerohakemus on tullut käräjäoikeudessa vireille tai avioero on päättynyt toisen puolison kuolemaan ja tämän tilalle ovat tulleet rintaperilliset.

Esimerkki: Mikä ero on kaupalla ja osituksella saantoperusteena, kun kyseessä on avioero ja kodin myynti.

Puolisot A ja B ovat yhdessä laittaneet avioeron vireille käräjäoikeudessa, jolloin samalla alkaa harkinta-aika, joka on 6 kuukautta. Vireille tulopäivä on samalla osituksen perustehetki.

Heillä on ollut yhteisessä käytössä asunto-osake 10 vuotta. Koti oli hankittu 10 vuotta sitten, jolloin omistusoikeus on tullut vain B:lle. Puolisoiden välit ovat kunnossa. Pesään kuuluu runsaasti myös muuta omaisuutta.

Aviomies B päättää auttaa puolisoaan siten, että hän haluaa luopua omistamastaan asunto-osakkeestapuolisonsa ja lasten hyväksi. Lähtökohdaksi otetaan 80 % asunnon käyvästä arvosta. Puolisot muistavat, että asuntokauppa oli yksinkertainen asia, kun osake hankittiin.

Asumisen järjestely oli nyt kiireinen asia, muu omaisuuden järjestely sai odottaa. Niinpä A ja B tekivät asuntokaupan siten, että A otti pankista asuntolainan, asunto-osake kävi vakuudesta ja A maksoi B:lle kauppahinnan. Yksityisoikeudellisesti kaikki näytti hyvältä. Vero-oikeudellisesti näin ei kuitenkaan ollut.

A oli yhdessä B:n kanssa käyttänyt asuntoa yhteisenä kotina kymmenisen vuotta mutta A ei ollut omistanut siitä osaakaan. Yhteiselle kodille voidaan saada verovapaus, jos omistuskäyttö on jatkunut yhtäjaksoisesti vähintään kaksi (2) vuotta. Tämä toteutuu B:n osalta mutta A:n osalta vain käyttö. A:n omistus ja käyttö alkaisi ajallisesti kauppasaannosta johtuen alusta. Kauppahinta oli selkeästi käypää arvoa alempi. Täten myynti seuraavan kahden vuoden aikana tuottaisi hyvin suuren luovutusvoiton ja sen verotuksen.

Jos omistusoikeus olisi siirretty tekemällä ositus, A olisi hankkinut asunto-osakkeelle heti täyden verovapauden ajatellen sen jatkomyyntiä, koska ositussaannon perusteella A:n omistusaika olisi ollut sama kuin B:n omistusaika.

Opetus on se, että A:n tasinko-oikeus B:n omaisuuteen ei tee A:sta omistajaa.

Viittaus siihen, että löytyy joustavasti muutakin omaisuutta, tarkoittaa, että tasinko-oikeudesta luopuminen ei tee A:sta lahjan saajaa B:hen nähden.