Kun tarkastelemme asunnon arvoa ja sen arvon kehitystä tulevaisuudessa, nousee tärkeimmäksi yksittäiseksi tekijäksi asunnon sijainti. Mikään muu yksittäinen tekijä ei suojele asunnon arvoa tai turvaa sen hintakehitystä yhtä voimakkaasti kuin sijainti.

Moni meistä on törmännyt asuntoasioita koskevissa keskusteluissa siihen, että joku toistuvasti nostaa puheen aiheeksi esimerkiksi kantakaupungissa sijaitsevan kaksion ja haja-asutusalueella sijaitsevan omakotitalon hintaeron.

 

”Ihan järjetöntä maksaa kaksiosta 200 000 euroa, kun samalla rahalla saa sieltä ja sieltä omakotitalon isolla tontilla!”

 

Avataanpa oikotie ja katsotaan kyseisen haja-asutusalueen tarjontaa:
Kyllä, siellä on viisitoista omakotitaloa myynnissä isoilla tonteilla 195 000 euron kauppahintaan. Ovat olleet itseasiassa jo kolmatta vuotta myynnissä. Arvatkaa montako myynti-ilmoitusta löydätte kaksioista kantakaupungin keskeisimmiltä alueilta? Ette kovin montaa. Miksi niin? Siksi, että ne menevät kaupaksi. Ja nopeasti. Yleensä muutamassa päivässä. Kysyntää on ja yleensä nimenomaan sijainnin vuoksi.

Entä sitten usein keskusteluissa esiin nostettu väittämä siitä, että on kannattavampaa maksaa 700 euroa kuukaudessa omasta asunnosta (asumiskulut + laina), eli ”omaan taskuun”, kuin 600 euroa vuokraa jollekin toiselle. Mikään raha ei mene ”omaan taskuun” edes omistusasunnon kohdalla, jos asunnon substanssiarvo ei nouse.

Usein omistusasujat myös olettavat, että jokainen taloyhtiön/ kiinteistön remontti, josta tulee asukkaalle yhtiölaina-osuutta tai lainaa maksuun, kasvattaa samassa suhteessa asunnon substanssiarvoa. Näin ei kumminkaan ole, jos asunto ei sijaitse halutulla tai kiinnostavalla paikalla kaupungissa tai kunnassa.

Kehottaisin kaikkia pohtimaan hieman tarkemmin tuota 700 euron kuukausisummaa omistusasumisen kohdalla ja pohtimaan oletusta ”omaan taskuun” maksamista:

Esimerkiksi asunto-osakkeen omistaja maksaa tästä ”omaan taskuun” summasta hoitovastikkeen, vaikkapa 200 euroa kuukaudessa. Tämä on se maksu, jota osakkeen omistaja ei tule ikinä näkemään, koska sillä maksetaan taloyhtiön juoksevia kuluja. Sitten tulevat pankkilainan korot, jotka ovat tällä hetkellä vielä hyvin matalalla tasolla, samoin korkovähennyksen osuus verotuksessa. Sanotaan nyt laskennallisesti, että se olisi vaikka myös sen 200 euroa kuukaudessa tilinhoitopalkkioineen. Tätäkään rahaa ette tule ikinä näkemään, vaan se on pankin voitto-osuus teidän rahoituspäätöksestänne.

 

Mitä sitten maksetaan sinne kuuluisaan ”omaan taskuun”? Edellä mainittujen maksujen lisäksi joudutte ehkä maksamaan sen 100 euroa kuukaudessa rahoitusvastiketta jostakin menneestä taloyhtiön remontista. Tämän summan lyhennysosuus on sitä ”omaan taskuun” maksettavaa rahaa ja se realisoituu, kun asunto myydään. On myös maksettava tietenkin sen varsinaisen pankkilainan lyhennysosuus, joka on sekin sitä ”omaan taskuun” maksamista. Tämä pankin lyhennysosuus menee ”omaan taskuun” vain sillä olettamuksella, että asunnon arvo pysyy samana tai kasvaa vuosien saatossa. Lisäksi taloyhtiön teettämien isojen remonttien tai kiinteistön omistajan tekemien remonttien pitäisi kasvattaa asunnon substanssiarvoa osakkeeseen kohdistuvan lainaosuuden tai kiinteistön remonttilainan yli.

Esimerkki: Asunnon kauppahinta 100 000 euroa, maksat 2000 euroa varainsiirtoveroa ellet ole ensi asunnon ostaja: asunnon hinta sinulle on 102 000 euroa. Yhtiö teettää putkiremontin ja asuntoosi kohdistuva lainaosuus on 50 000 euroa. Asuntojen myynti-ilmoituksia tarkasteltaessa asuntosi sijainnin korkein hintatoteuma on tähän mennessä ollut 115 000 euroa remontoidusta taloyhtiöstä. Tässä tilanteessa sinun pitäisi saada asunnosta myyntihetkellä siis vähintään 152 000 euroa velattomana, jotta pääsisit edes omillesi. Kaikki tämän yli menevä on voittoa ja siis sitä ”omaan taskuun” rahaa. Huomaathan, että tässä esimerkissä ei ole otettu huomioon lainkaan pankkilainan korkoa, tilinhoitomaksuja tai muita taustalla juoksevia kuluja.

 

Mikä on siis tämän pohdinnan lopputulema?

Asunnon sijainnilla on väliä. Sijainnin perusteella määrittyy paitsi asunnon arvon nousu niin myös millaiset kulkuyhteydet asunnolta on palveluiden äärelle, millaisia palveluita asuinalueella on tarjolla, millainen maine ja historia asuinalueella on ja miten asuinaluetta kehitetään tulevaisuudessa.

Kommentoi

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *