Hei kurssilaiset.

Lämmin kiitos kaikille, jotka jaksoitte seurata LKV-kokeeseen valmistavaa Kodit.io:n teille järjestämää ja vetämääni etäkurssia.

Toivon vilpittömästi, että siitä on ollut itse kullekin osallistujalle todellista hyötyä ja oppimisessa sekä juridisen tiedon hallinnassa näkyvää tunnistettavaa ajattelun muutosta. Voi olla myös niin, että juridisen opin kippaaminen toteutuneina annoksina alkoi joitakuita heikompia hirvittämään!? Pelko pois!

Asiaa harkittuani päätin, että teillä on vielä omakohtainen mahdollisuus tarttua ns. ”PienoisLKV-kokeeseen”.

Siispä. Varaa itsellesi 2-3 tuntia aikaa, ota Kiinteistölainsäädäntö-kirja esille ja hae vastauksia alla oleviin tehtäviin. Jos ei onnistu noin lyhyessä ajassa, jaksota lisää. Saat tehtävien osalta mallivastausten luonnokset tuttuun paikkaan viimeistään perjantaina 25.3.2022.

Onnea ja menestystä LKV-kokeeseen 7.4.2022 sekä kaikille aurinkoista ja valoisaa kevättä!

Kurssin yhteydessä jakamani välitehtävät ja niiden mallivastaukset löytyvät edelleen sivulta, tämän PienoisLKV-kokeen perästä.

Olisin tosi kiitollinen, jos voisin saada teiltä henkilökohtaista tiivistä palautetta kurssista niin ruusuin kuin risuin, kaikki kelpaa, osoitteeseen: rooster.matti@live.com

PIENOISLKVKOE

Henkilöoikeutta


Kuolinpesässä on yksi alaikäinen 15-vuotias pesän osakas ja tällä edunvalvojan sijainen. Kuolinpesä (= osakkaat) luovuttaa perittävän omistukseen tämän elinaikana kuuluneen ja asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan asumisoikeuden kolmannelle. Vaatiiko luovutus Digi- ja väestötietoviraston Dvv:n luvan?

Pelkkä viittaus oikeusohjeeseen riittää.

Oikeusohje: Laki holhoustoimesta 34 § 1 mom kohta 10

Edunvalvontavaltakirjan mukaan valtuutettu saa myydä valtuuttajan (päämiehen) kiinteän omaisuuden. Mitkä ovat oikeusohjeet (kuten ed. tehtävässä) koskien kiinteistökaupan mahdollista vahvistuttamista Dvv:ssa ja valtakirjan muotoa?

Oikeusohjeet: Laki edunvalvontavaltuutuksesta, 6 § (valtakirjan muoto), 20 § 1 mom (ei MK:n 2 luvun 3 §:n myyntivaltakirjan muotopakkoa), 19 § 1 mom (ei DVV:n lupaa, ellei mainittu tätä luvan hakemisen velvoitetta valtakirjassa)

Seuraavan väitteen oikeellisuus:

Edunvalvontavaltuutettu ei saa edustaa valtuuttajaa, jos oikeustoimessa on vastapuolena valtuutetun sisarpuoli.

Oikeusohje: Laki edunvalvontavaltuutuksesta 19 § 2 mom ja sen viimeinen virke (puolisukulainen eli sisko- tai velipuoli) eli asiaväite on oikea.

Asuntokauppa ja varainsiirtovero


Täysi-ikäinen A osti isältään tänään asunto-osakkeen. A:n maksama kauppahinta oli 50 % käyvästä asunto-osakkeen arvosta, kauppahinnasta. Osakkeeseen kohdistui rakentamisaikaista yhtiölainaosuutta 35 000 euroa. Kysymykset:

• Oliko asuntokauppa alihintainen eli lahjanluonteinen? Perustelut?
  
  Vastaus: Kertaa perintö- ja lahjaverolain 18 § 3 mom, jota on yritetty avata teille luennolla, eli mikä lahjanluonteisen (verottaja: alihintaisen) kaupan määritelmä: lähtökohtana on siis kohteen käypä arvo, siitä maksettava vastike (raha, vaihtoesine, pääomitettu syytinki tai muu etuus) on enintään 3/4 (75 %) tästä käyvästä arvosta = lahjanluonteinen kauppa = kauppahinta ja lahja saantona = jaettu saanto. Asunto-osakkeen käypä arvo on siitä maksettava markkinahinta, jonka Kiinteistönvälittäjä voi määrittää toteutuneiden kauppahintatilastojen perusteella kyseiseltä alueelta = velattomat kauppahinnat, jotka pitävät aina sisällään rahana ym. vastikkeena maksetun hinnan. Tätä käypää arvoa ei tehtävässä kuitenkaan tarvitse miettiä (olkaa tarkkoja!), koska se todetaan tehtävässä annettuna tosiasiana ja kauppahinta on ollut tästä käyvästä arvosta 50 % = selkeästi lahjanluonteinen kauppa!
  
  
• Millä perusteella (peruste riittää, ei lasketa määrää) määräytyy kaupan varainsiirtovero? Peritäänkö A:lta mahdollisesti muuta veroa?
  
  Vastaus: Ei lainkaan varainsiirtoveroa (VV), jos A on ensiasunnon ostaja (VVL 25 §:ssä mainittu kriteerit). VV lasketaan velattomasta kauppahinnasta (VVL 20 § 2 mom:n viimeinen virke ja menee yhtiölainaosuudesta aina, kun kyseessä on rakentamisen aikainen lainaosuus, 20 § 4 mom) ja verokanta on 2 % (VVL 20 § 3 mom; muistakaa aina mainita verokanta, koska asunto-osakkeessa se on 2 % ja kiinteistön / sen käyttöoikeuden / rakennuksen osalta 4 %).
  
  
• Miten yhtiölainaosuus 35 000 euroa on otettava huomioon, kun kyseessä on lahjanluonteinen kauppa?
  
  Vastaus: Se otetaan huomioon alihintaisessa kaupassa täysimääräisesti, sitä ei tässä tapauksessa pilkota (suhde: kauppahinta/käypä arvo), kyseessä ei edes ole määräosan lunastus osakkeesta. VV:n määräytymisen peruste: 2 % x [50 % x (käypä arvo + 35 000 euroa)]. A joutuu maksamaan myös lahjaveron lahjaverotaulukon mukaan (Perintö- ja lahjaverolaki 19 a§) seuraavasta määrästä: 50 % x osakkeen käypä arvo.
  
  
• Varainsiirtoveron verokanta?
  
  Vastaus: Ks. edellä = 2%
  
  
• Jos yhtiölainaosuus perustuisikin tuoreesti valmistuneeseen katto- ja julkisivuremonttiin, niin millä edellytyksillä ja perusteilla yhtiölainosuus kuuluisi varainsiirtoveron laskentapohjaan? (Tankkaa vielä tarkkaan varainsiirtoverolain 20 §:n 4 mom.)
  
  Vastaus: Osakkeen ostajalla olisi oltava oikeus maksaa jyvitetty yhtiölainaosuus pois yhtiöjärjestyksessä olevan määräyksen perusteella tai yhtiökokouksen tai hallituksen tekemän päätöksen perusteella. Verohallinto rinnastaa tämän yhtiölainaosuuden, josta osakkeen ostaja ottaa kauppakirjan ehdon perusteella vastuun, lainaan, joka siirtyisi osana luovutushinnan vastiketta myyjältä ostajan vastattavaksi. Lisäksi lainaosuuden on oltava ennen kauppaa tarkasti jyvitettynä. Se imenee puolestaan joko isännöitsijäntodistuksesta tai isännöitsijän erikseen antaman tarkan laskelman perusteella. Jos mainituista elementeistä jokin puuttuu, yhtiölainaosuudesta ei mene varainsiirtoveroa.

Perheoikeutta


Asuntokauppa

Aviopuoliso A on aikeissa myydä yksin omistamansa ja äidiltään lahjaksi saaman sekä puolisonsa B:n kanssa yhteisenä asuntona olevan asunto-osakkeen C:lle, johon osakkeeseen B:llä ei ole AL 66 §:n mukaan laaditun lahjakirjan mukaan avio-oikeutta. B väittää, että A tarvitsee häneltä todisteellisen ja kirjallisen suostumuksen kauppaan.

Eli pitääkö B:n väite paikkansa? Kyllä vai ei?

Lyhyt perustelu ja oikeusohje: Ei. Kyseessä on asunto-osake, joka on aviopuolisoiden yhteinen asunto (koti) ja joka on ns. vapaata omaisuutta (ei avio-oikeuden alaista). Avioliittolain (AL) 39 §:n mukaan luovutukseen tarvitaan toisen puolison suostumus. Suostumus voi olla vapaamuotoinen kunhan se on todisteellinen, vaikka sähköpostilla riidattomasti annettu suostumus. Ei siis kirjallinen ja kahden jäävittömän todistajan allekirjoittama, kuten asia olisi yhteisenä kotina olevan omakotikiinteistön kohdalla.

AL 66 §:ssä, jossa säädetään tuosta kirjallisesta muodosta, ei ole viittausta 39 §:ään. Mitä oikeushyvää oikeusohjeella suojellaan? Sillä suojellaan puolisoiden ja koko perheen asumissuojaa. Huomaa erityisesti, että avio-oikeudella omaisuuteen ei ole tässä tapauksessa merkitystä, kun kyse on puolisoiden yhteisestä asunnosta ja sitä koskevista luovutustoimista.

Avio-oikeus


Asiaväite 1

Avopuolisoilla, joilla on yhteinen lapsi ja avoparisuhde on jatkunut yli viisi (5) vuotta, on avio-oikeus toistensa omaisuuteen.
Missä oikeusohjeessa määritellään, mitä avio-oikeus tarkoittaa?

Oikeusohje: Avioliittolain 35 § 1 mom

Eli pitääkö yllä oleva väite avoparin osalta paikkansa? Kyllä vai ei?

Perustelu: Ei. Avoparien keskinäisistä väleistä ja varallissuusuhteista ei säädetä avioliittolaissa. Tämä usein sotketaan, vaikka avoparisuhde on jatkunut pitkänkin ajan. Syy saattaa olla vero-oikeudellisessa säätelyssä; ks. tältä osin esim. tuloverolain (TVL) 7 §.

Asiaväite 2:

Avio-oikeus voidaan sulkea pois. Mutta miten?

Vastaus: Vastaukset ja keinot löytyvät AL 35 § 2 mom:sta: 1. avioehtosopimuksella ja 2.lahjakirjalla (jolloin viittaan muodon puolesta AL 66 §:ään) sekä 3. testamentilla ja 4. henkilövakuutus-sopimuksen edunsaajamääräyksellä (henkivakuutus, säästöhenkivakuutus). Avio-oikeutta ei ole myöskään kyseisen omaisuuden sijaan tulevaan omaisuuteen eikä pääsäännön mukaan myöskään kyseisen omaisuuden tuottoon, jos siitä on määrätty erikseen.

Asiaväite 3:

Kaupanvahvistajan vahvistama kiinteistön lahjakirja, jossa lahjansaajan puolison avio-oikeus on syrjäytetty, luo sitovuuden, vaikka lahjakirjassa ei ole kahta todistajaa (vrt AL 66 §).
Onko asiaväite: Oikein vai väärin?

Oikeusohje: Avioliittolaki 66 § 1 mom.

Vastaus: Oikein. Tämä kysymys oli maakaaren säätämisen (1997) jälkeen jonkin aikaa epäselvä perustuen maakaaren voimaanpano asetuksen (19 §) puutteellisuuteen. Ennen vuotta 1997 kiinteistön luovutuksen vahvisti kaupanvahvistaja sekä tarvittiin sen lisäksi kaksi (2) todistajaa. Tästä kahden todistajan tarpeesta luovuttiin uuden MK:n myötä. KKO:n ratkaisulla (KKO 2013:32) ja AL 66 §:n tarkennuksella (1 mom ja sen viimeinen virke) asia ratkaistiin siten, että kiinteistön lahjakirjassa, jolla syrjäytetään lahjan saajan aviopuolison avio-oikeus, riittää todistajaksi kaupanvahvistaja yksin.

Perintöoikeutta

Tapaus

Veljekset A ja B omistavat lainhuutotodistuksen mukaan omakotikiinteistön. Saantona on ositus ja perinnönjako. Heidän äidillään C:llä leskenä on siihen elinikäinen käyttöoikeus. C on ollut laitoshoidossa jo pari vuotta, on oikeustoimikelpoinen mutta ei enää palaa asumaan kiinteistölle. A ja B haluavat myydä kiinteistön.

Asiaväite 1

Luovutukseen tarvitaan äidiltä kirjallinen ja kahden jäävittömän todistajan allekirjoittama suostumus. Pitääkö väite paikkansa?

Vastaus: Lesken C elinikäinen käyttöoikeus on tehtävässä riidaton tosiasia ja sen oikeudellinen asema perustuu perintökaaren 3 luvun 1 a §:n 2 mom:iin. Sen sijaan lesken C ja kiinteistön omistajien A ja B keskinäinen oikeusasema ratkaistaan kyseisen lainkohdan 3 mom:n nojalla. Siinä viitataan perintökaaren (PK) 12 luvun säännöksiin. Se puolestaan tarkoittaa, että lesken elinikäinen käyttöoikeus suhteessa kohteen omistajiin rinnastuu lainvoimaisen testamentin tuomaan käyttöoikeuteen. Tämä puolestaan tarkoittaa, että leski ei voi erikseen luovuttaa henkilöönsä kytkeytyvää käyttöoikeutta eivätkä omistajat voi luovuttaa kohteen omistusoikeutta ilman lesken suostumusta. Sovellettavaksi tulee siten PK 12 luvun 6 §. Sen mukaan leskeltä tulee saada kirjallinen suostumus luovutukseen. Suostumukseen tarvitaan kahden jäävittömän henkilön todistus. Muussa tapauksessa luovutus on pätemätön suhteessa leskeä kohtaan. (2 mom)

Asiaväite 2

Äidillä on oikeus leskenä saada kauppahinnasta elinikäistä käyttöoikeuttaan vastaava korvaus. Pitääkö asiaväite paikkansa? Tarkastele asiaa sekä vero-oikeudellisesti että siviilioikeuden kannalta lyhyesti.

Vastaus: Asiaväite pitää paikkansa. Siviilioikeudellinen peruste ilmenee edellisestä asiaväitteen 1 perusteluista tarkemmin. Lesken elinikäisellä ja omistajien omistusoikeutta rasittavalla käyttöoikeudella (syytingillä) on rahassa mitattava arvo, vaikka tämä asuntoetu ei tuloverolain 37 §:n mukaisesti ole leskelle veronalaista tuloa. Leski voi sen nojalla vaatia kauppahinnasta korvauksena hänelle kuuluvan käyttöoikeuden pääomitetun arvon. Jos leski ei vaatisi itselleen käyttöoikeuden pääomitettua arvoa kauppahinnasta, A ja B joutuisivat maksamaan siitä lahjaveron.

Asiaväite 3

Jos tulet siihen johtopäätökseen, että äidillä on oikeus korvaukseen, esitä kaava, jonka perusteella sen arvo lasketaan.

Kaavan perusteet: Sen laskentaperuste on määritelty perintö- ja lahjaverolain (PerVL) 10 §:n 2 mom:ssa. Kun asunto on kyseessä, verottajan noudattaman käytännön mukaan kohteen vuositulon määrä lasketaan 5 %:n mukaisesti kohteen käyvästä arvosta (3 %, jos kyseessä olisi vapaa-ajan asunto). Tämä vuosituotto kerrotaan lesken iän mukaan määrätyllä vuosikertoimella. Kyseinen ikäkertoimen taulukko löytyy myös mainitusta PerVL:n 10 §:n oikeusohjeesta. Esim. kohteen käypä arvo kauppahintana on 200 000 euroa. Sen vuosituotto on 5 %:n mukaan 10 000 euroa. Lesken ikä on 75 vuotta. Taulukon mukainen ikäkerroin on 6. Täten leskelle kuuluvan elinikäisen käyttöoikeuden pääomitettu arvo on 60 000 euroa eli 30 % kauppahinnasta, joka tulisi tilittää hänelle

Lunastuslauseke

Yhtiöjärjestyksessä on asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n mukainen lunastuslauseke. Sen mukaan lunastusoikeutta ei ole, ”jos luovuttaja ja luovutuksen saaja ovat perintöoikeudelliset sukulaiset.” A haluaa myydä omistamansa asunto-osakkeen velipuolensa pojanpojalle. Onko luovutus sukulaisuuden osalta lunastusoikeuden alainen?

Perustelut: Ei ole lunastusoikeuden alainen. Perehdy huolellisesti perintöoikeudelliseen sukulaisuuteen perintökaaren 2 luvun perusteella. Kun otetaan huomioon sukulaisuuteen perustuva sijaantuloperiaate voidaan havaita, että perintöoikeudellinen suhde vallitsee A:n ja tämän velipuolen (puolisukulaisuus) välillä ulottuen myös velipuolen pojan poikaan sijaantuloperiaatteen mukaisesti. Serkut eivät peri. ASOYL:n 2 luvun 5 §:n 2 mom:ssa ja sen kohdassa b) todetaan, että lunastusoikeutta ei ole, ”jos osakkeen saaja on edellisen omistajan perintökaaren 2 luvussa tarkoitettu sukulainen…” PK 2 luvun 2 §:n 3 mom:ssa rinnastetaan (= ns. toisen parenteelin perilliset) sisaret ja veljet sisar- ja velipuoliin. ”Kuolleen veli- tai sisarpuolen sijaan tulevat hänen jälkeläisensä”. (mom:n viimeinen virke”

Sopimusoikeutta ja välitystoimintaa ym.

Kiinteistön luovutussopimus

Kiinteistökauppa on tehty maanantaina 13.9.2021. Lainhuuto on maakaaren mukaan haettava 6 kuukauden määräajassa kauppasopimuksen tekemisestä. Katso kalenteria! Ostaja haluaa tietää, milloin lainhuutohakemus on viimeistään haettava Maanmittauslaitokselta, jotta ei menisi mitään korotusmaksuja?

Vastaus: Maaliskuun 14. päivänä 2022. Ks. MK 11 luku 1 § ja VVL 7 § sekä laki määräaikain laskemisesta (Pr 202 ja sen 3 sekä 5 §§); 13.3.2022 on sunnuntai ja määräaika päättyisi seuraavana arkipäivänä eli maanantaina 14.3.2022.

Tapaus ja kysymykset

Välitysliike on saanut tarjouksentekijältä käytetystä asunnosta käsirahallisen ostotarjouksen, jonka myyjäomistaja päämiehenä on hyväksynyt. Myyjä kuitenkin kieltäytyy tekemästä lopullista kauppaa.

• Onko Välitysliikkeellä oikeus palkkioon. Tarkastele asiaa Välityslain 20 § 1 mom:n valossa. Miten oikeus välityspalkkioon määräytyy?
  
  Vastaus: Kyseisen oikeusohjeen mukaan välitysliikkeellä on oikeus saada välityspalkkio ainoastaan silloin, kun luovutussopimus syntyy, ellei toimeksiantosopimuksessa ole toisin sovittu. Tämä toisin sopiminen on yleisesti noudatettava käytäntö. Viittaan ensimmäisen luennon yhteydessä jakamaani ja alleviivaamaani kuluttaja-asiamiehen vahvistamaan toimeksiannon vakiolomakkeeseen. Vakiolomakkeen vakioehtojen mukaan välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon, onhan se tehnyt, mistä on sovittu.
  
  
• Onko myyjäomistajalla oikeus itse myydä välityskohde hänen valitsemalleen ulkopuoliselle ostajalle toimeksiantosopimuksen tekemisen ja hyväksytyn tarjouksen jälkeen? Välitysliikkeellä on sopimuksen mukaan yksinmyyntioikeus.
  
  Vastaus: Tätä myyntioikeutta ei ole myyjäomistajalta toimeksiantajana otettu pois. Tämä voi pätevästi ja sitovasti myydä kohteen kolmannelle osapuolelle ja siten ”rikkoa” menettelyllään ostosopimuksen sitovuuden mutta ei seuraamuksitta. Välitysliikkeen yksinmyyntioikeus sopimusehtona tarkoittaa suhdetta muihin välitysliikkeisiin.
  
  
• Onko myyjäomistaja velvollinen maksamaan jotain tarjouksentekijälle?
  
  Vastaus: Ostosopimuksen perusteettoman rikkomisen perusteella myyjäomistaja joutuu palauttamaan saamansa käsirahan tarjouksen tekijälle. (ks. AsKL 3 luku 3 § 3 mom ja toinen virke). Samoin on Välittäjän meneteltävä siltä osin, kuin käsirahaa ei ole luovutettu myyjälle. (ks. Välityslaki 17 § 1 mom ja sen toinen virke). Tämän lisäksi myyjäomistaja joutuu korvaamaan tarjouksen tekijälle käsirahaan perustuen sopimussakkona enintään neljä (4) prosenttia laskettuna tarjotusta kauppahinnasta. – Tarkkana: käsirahana maksettu määrä voi siis olla yli 4 % kauppahinnasta, kunhan on kohtuullinen määrä. Menettämisen määrä sopimussakkona on kuitenkin maksimissaan 4 % kauppahinnasta; ks. AsKL 3 luku 6 §.
  
  
• Oletetaan, että myyjäomistaja joutuu maksamaan korvausta tarjouksen tekijälle. Mitä tuloa se on tarjouksen tekijälle? Miten sen verotus mahdollisesti määräytyy?
  
  Vastaus: Sopimussakoksi muuttunut käsiraha (max. 4 % kauppahinnasta) luokitellaan tuloverolain 78 §:n perusteella vahingonkorvauksena verovapaaksi tuloksi. Kyseessä on tehtävän mukaisesti käytetty asunto (ei siis liikehuoneisto) eikä liity siten tarjouksen tehneen tulevan ostajan liiketoimintaan. – Ks. kyseisen lainkohdan alla oleva KHO:n ratkaisu 2015:169. Ks myös jakamani ns. tärppilistan lopussa olevat eri vaihtoehtotilanteet, kun kyse on jommankumman osapuolen saamasta sopimussakosta.

Välittäjän vastuusta

Piilevä virhe

Välittäjän vastuu päämiehen eli myyjäomistajan vastapuoleen nähden on vahingonkorvausvastuuta.
Mutta vastaako Välittäjä kiinteistönä olevan välityskohteen piilevistä virheistä? Kyllä vai ei?

Vastaus ja lyhyt perustelu: Ei. Vahingonkorvausvastuusta päämiehen vastapuoleen nähden säädetään välityslain (VL) 14 §:ssä (”korvaus vahingosta”). Välitysliikkeen toiminta perustuu selonottoon ja erityiseen selonottoon (VL 11 §) välityskohteesta. Kyse on siis luotettavan ja tarkistetun tiedon antamisesta varsinkin tulevalle ostajalle. Toisaalta mitään ostajan ostopäätökseen liittyvää tietoa kohteesta ei saa salata. Esim. myyjän osalta tästä on säädetty mm. maakaaren (MK) 2 luvun 17 §:ssä, kun kyse on myyntikohteen laatuun liittyvistä tekijöistä (kohdat 2 ja 3). ”Myyjän” kohdalle laissa voidaan sijoittaa ”Kiinteistönvälittäjä”. Sen sijaan kiinteistön mahdollisista piilevistä eli salaisista virheistä (17 § 1 mom kohta 5) ostajaan nähden vastaa yksin myyjä ns. vahvempana osapuolena. Välitysliikkeeseen nähden salaista virhettä ei siis voi esiintyä, jos selonotto ja oikea tiedon jakaminen on hoidettu ammattitaitoisesti, huolellisesti sekä kaikin osin Hyvää välitystapaa noudattaen.

Tuleva ostaja Välittäjän vastapuolena

Perustele lyhyesti Välityslain valossa, miksi Välittäjän päämiehen vastapuoli ei ole Välittäjän vastapuoli?

Vastaus: Välityslain 7 §:ssä on kirjoitettu auki sopimusoikeudellinen lojaliteettiperiaate. Kun Välittäjä suorittaa välitystehtävänsä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja Hyvää välitystapaa noudattaen niin tämän on otettava huomioon paitsi päämiehensä edut niin myös päämiehen vastapuolen edut tasapuolisesti saattaessaan osapuolet tekemisiin toistensa kanssa luovutussopimuksen tekemiseksi. Tämä vaatii Välittäjältä oivallisia ihmissuhdetaitoja asiaosaamisen ohella. Tasapainoilu saattaa ottaa lujille varsinkin, kun välityspalkkion tehdystä välitystyöstä maksaa yksin toimeksiantaja.

Käännetty näyttötaakka

Kerro lyhyesti, mitä tarkoittaa, että Välittäjällä (Välitysliikkeellä) on riitatilanteissa ns. käännetty näyttötaakka?

Vastaus: Vahingonkorvausoikeuden perusteiden mukaan vahingonkorvausta vaativan täytyy näyttää hänelle aiheutuneen vahingon peruste sekä määrä, syy-yhteys vahinkoteon ja syntyneen vahingon välillä sekä lisäksi se, että vahingon aiheuttaja on toiminut moitittavasti: lievä tuottamus, tuottamus, törkeä tuottamus tai tahallisuus. Jos kyseessä on tapaturma, vahingonkorvausvaatimukselta katoaa pohja pois. Kun välitysliikkeeltä vaaditaan vahingonkorvausta, korvausta vaativan ei tarvitse osoittaa, että Välittäjä olisi toiminut tuottamuksellisesti. Tältä osin näyttötaakka kallistuu toisinpäin: Välittäjän on osoitettava toimineensa kaikin puolin huolellisesti, olleensa huolellinen! Ei helppo nakki. Sama voidaan ilmoittaa myös toisin sanoin: Välittäjä ei tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää jotain tosiseikkaa. ”Pitää”-verbi viittaa objektiiviseen arviointiin. Jos kyseessä on näiltä osin vastakkain vahinkoa vaatineen sana ja Välittäjän sana, Välittäjä on heikoilla ”sana sanaa vasten” -tilanteessa. Siksi sähköposti ja muu vastaava viestittely, josta jää jälki, voi osoittautua ns. kullan arvoiseksi näyttötilanteessa.


Taustatarina

Olet Välitysliike LKV Kuutiot Liikkuun edustajana esitellyt Helsingissä käytettyä asunto-osaketta kuluttaja A:lle. A on 45-vuotias ekonomi. Asuu Tukholmassa ja olisi muuttamassa Suomeen. Hän on erittäin kiinnostunut yksiöstä. Otat valokuvan hänen passistaan sekä yhteystiedot käyntikortteineen. Olet laatinut kohteesta tarkan ja yksityiskohtaisen esitteen ja antanut sen A:lle.
Parin päivän kuluttua A teki Välitysliikkeellesi ostotarjouksen sähköpostilla myyntikohteesta. A tarjosi osakkeesta 120.000 euroa velattomana kauppahintana eli hintapyynnön mukaisesti. Saatuasi tarjouksen ilmoitit A:lle s-postilla sanatarkasti, että ”Käsiraha on 6 000 euroa ja se pitäisi maksaa mahdollisimman pian Välitysliikkeen asiakasvarojen tilille tarjouksen pitävyyden varmistamiseksi”.

Tämän lisäksi totesit: ”Kun käsiraha on saapunut asiakasvarojemme tilille, lopetamme kohteen myynnin ja asunto merkitään Sinulle varatuksi. Jos jostain syystä myyjä ei hyväksy tarjoustasi, palautamme käsirahan viipymättä.”

Ilmoitit myös, että A:n ko. tarjouksesta oli lähetetty heti tieto myyjälle. A maksoi käsirahan samana päivänä. A tuli kuitenkin parin päivän kuluttua katumapäälle ja ilmoitti Sinulle peruuttavansa tarjouksensa ja pyysi käsirahan palauttamista. Ilmoitit A:lle, että myyjä oli jo hyväksynyt käsirahallisen ostotarjouksen. Kaupanteon peruuntuessa A siis menettäisi käsirahansa.

Vastaa lyhyesti oikeusohjeisiin viittaamalla seuraaviin kysymyksiin:

• Millä perusteella Välitysliike voi ottaa vastaan käsirahan tulevalta ostajalta?
  
  Vastaus: Käsirahan vastaanottamiseen täytyy olla valtuutus toimeksiantajalta. Tavanomaisesti tämä käsirahan vastaanottamisen oikeutus (valtuutus) ilmenee toimeksianto-sopimuksesta vakioehtona.
  
  
• Oletteko Välittäjänä menetellyt oikein toimeksiantoa hoitaessasi?
  
  Vastaus: Ensi käden puute ilmenee siinä, että Välitysliikkeen ja käsirahallisen ostotarjouksen tekijän välillä ei ole allekirjoitettu Välityslain 16 §:n edellyttämää asiakirjaa, josta olisivat (kirjallisena tai sähköisesti vahvoin tunnistuksin tehtynä) ilmenneet sitovan tarjouksen ehdot. Toisaalta voidaan nostaa esiin kyseisessä oikeusohjeessa oleva takaportti: jos olosuhteet ovat sellaiset, että kyseisen asiakirjan laatiminen olisi olosuhteisiin nähden kohtuuttoman hankalaa, ko. mokaa ei tulkittane aivan kirjaimellisesti. Tarjouksen tekijä, joka oli tunnistettu yhteystietoineen, asui Tukholmassa ja siis etäällä. Sähköposteista ilmenevät osapuolten tahdonilmaisut
  
  
  
• Menettääkö A käsirahansa?
  
  Vastaus: Oikeustoimilain 1 §:n valossa käsirahallinen ostosopimus on sitovana syntynyt tarjouksen tehneen henkilön sekä myyjäomistajan välille myyjän hyväksyttyä kyseisen tarjouksen ehdoitta. Tarjouksen tekijä ei ole esittänyt riittäviä perusteita vetäytyä häntä sitovasta tarjouksesta. (ks. tältä osin AsKL:n 3 luvun 3 §:n perässä oleva KKO:n ratkaisu 2009:49) Välitysliikkeen virheellinen menettely ilmenee kuitenkin selkeästi siteerattujen ja yksiselitteisten sähköpostien sisällöstä: Välitysliike on unohtanut kertoa käsirahan menettämisperusteista ja menetellyt sen tähden huolimattomasti. Tästä johtuen tarjouksen tekijä voi vaatia Välitysliikkeeltä välityslain 14 §:n perusteella vahingonkorvausta.
  
  
  
• Paljonko voi olla vastaanotetun käsirahan maksimimäärä ja millä perusteella se lasketaan?
  
  Vastaus: Vastaanotettavan käsirahan maksimimäärää ei ole missään säädetty,
  kunhan se on kohtuullinen. Sopimussakoksi muuttuvan ja menetettävän käsirahan
  määrä on sen sijaan maksimissaan neljä (4) prosenttia tarjouksen mukaisesta
  kauppahinnasta. (ks. tältä osin AsKL:n 3 luvun 6 §)

Luovutusvoittovero

A omisti As Oy X:n (X) asuinhuoneiston osakkeet (kaksio) sekä As Oy Y:n (Y) vastaavan tyyppiset osakkeet.

X:n osakkeet hän oli saanut omistukseensa osakekaupalla vuonna 2005 ja Y:n osakkeet 2010 perintönä.

X:n osakkeiden kauppahinta oli ollut 250.000 euroa ja Y:n osakkeiden vahvistettu perintöverotusarvo 230.000 euroa.

A myi osakkeet itse 31.12.2021 eikä myyntikuluja tässä tapauksessa oteta huomioon.

X:n osakkeiden kauppahinta oli 210.000 ja Y:n osalta kauppahinta nousi 260.000 euroon.

Miten määräytyy A:n pääomatulojen verotus asunto-osakkeiden osalta? Paljonko A joutuu maksamaan luovutusvoittoveroa?

Sovellettavat tuloverolain (TVL) lainkohdat:

• 45 § 1 mom
  
• 46 § 1 mom
  
• 47 § 1 mon 2. virke (vastikkeeton saanto)
  
• 48 § 1 mom 1 kohta (oma asunto)
  
• 50 § 1 mom ja 2 mom 1. virke (tappio)
  
• 110 § 2 mom
  
• 124 § 2 mom
  
  Vastaus: Taustatietoja kertauksena:
  
• Tehtävässä ei ole kerrottu, onko kumpikaan asuntokohde ollut A:n vakituisena asuntona ja onko mahdollisesti kohde sen perusteella (omituskäyttö 2 vuotta yhdenjaksoisesti, 48 §) verovapaa. Nämä vaihtoehdot on pakko ottaa huomioon, näkökulmia vaihtamalla.
  
  
• Omaisuuden luovutusvoitto on pääomatuloa (TVL 45 §).
  
  
• Kyseessä on vuoden 2021 pääomatulo luovutusvoittona (110 § 2 mom)
  
  
  Vuonna 2021 tuloveroprosentti oli 30 %. Jos verotettava pääomatulo ylitti 30.000 euroa, korotettu tuloveroprosentti oli 34 %. (Tiedoksi: eri vuosien veroprosentit löytyvät TVL 124 §:n 2 mom:n alta!! Eli ole tarkka, minkä vuoden pääomatulosta luovutusvoittona on kyse!)
  
  
• Tappio voidaan vähentää verovuonna ja 5 seuraavana vuonna kertyvistä luovutusvoitoista ja ellei riitä, muista pääomatuloista ennen yleisiä vähennyksiä (TVL 50 §).
  
  
• Jos tappio syntyy kohteesta, josta saatu luovutusvoitto olisi verovapaa (= verovapaus-edellytykset ovat siis täyttyneet), tappio ei ole lainkaan vähennyskelpoinen luovutustappio (TVL 50 § 1 ja 2 mom).
  
  
• Kumpikin kohde on omistettu yli 10 vuotta. Hankintameno-olettama on 40 % (TVL 46 § 1 mom viimeinen virke)
  
  
  Kyseeseen tulevat seuraavat vaihtoehdot (ainakin)
  
• Vaihtoehto 1: ei asuttu, ei verovapaa, kumpikaan kohde
  
• Kohteesta X syntyy tappiota 40.000 euroa ja kohteesta Y myyntivoittoa 30.000 euroa. Tappio voidaan vähentää ja jäljelle jää tappiota 10.000 euroa seuraaville 5 vuodelle. Ei luovutusvoittoa.
  
• Vaihtoehto 2: asuttu kohteessa X ja hankittu sille verovapaus, mutta ei kohteelle Y.
  
• Tappiota X-kohteesta ei voida koskaan vähentää ja syntyy voittoa kohteesta Y 30.000 euroa. (Hankintameno-olettama antaisi vähennyspohjaa vain 104.000 €). Veron määrä on 9.000 euroa vuonna 2021 ( 30% x 30.000 euroa).
  
• Vaihtoehto 3: kohde Y asuntona ja hankittu vain sille verovapaus
  
• Ei luovutusvoittoa vuodelta 2014, tappiota jää 40.000 euroa seuraaville 5 vuodelle vähennettäväksi
  
• Vaihtoehto 4: hankittu molemmille kohteille verovapaus
  
• Ei luovutusvoittoa mutta X-kohteen 40.000 euron tappiota ei voida koskaan vähentää.

Lopuksi: Määräalakauppa ja rakentaminen

Saatesanat

Lyhyestä alkutarinasta huolimatta viimeinen tehtävä on näkemykseni mukaan suhteellisen vaativa. Palaan tämän tehtävän myötä teille kiinteistöluennon pohjalta jakamaani yhteenvetoon, sen taustalakeihin sekä keltaisella maalaamaani perustetehtävään. Olkaa tarkkoja! Myös kokemuspohjainen arkiajattelu auttaa pohdinnoissa. Mallivastausluonnos ei missään tapauksessa ole kaiken kattava mutta antanee ajattelemisen aihetta.

Siispä tästä eteenpäin>>>> tehtävään:

A on ostanut erottamattoman määräalan v. 1996. Määräala sijaitsee ranta-alueella, sillä ei ole rakennuksia ja pinta-ala on n. 7000 m2.

Olet tekemässä tänään A:n kanssa toimeksiantosopimusta kyseisen määräalan jatkomyynnistä. Alueella oli jo 1950 luvulla loma-asutusta ja ranta-alueelle on myönnetty harvakseen rakennuslupia. Alueella ei ole kuitenkaan mitään kaavaa voimassa eikä edes kaavan laatimista vireillä. Sen olet ehtinyt tarkistaa kunnan kaavoitusviranomaisilta ja rakennusvalvonnasta.

B on kiinnostunut kohteesta. Hän haluaa Sinulta Välittäjänä selvitystä, mihin hänen tulisi nyt oikein varautua, jos hän haluaa ostaa määräalan.

Kysymyksiä:

• Mistä asiakirjasta voit selvittää, onko määräalaa pyritty lohkomalla erottamaan?
  
  Vastaus: Huomaa, että A:n määräalakauppa on tehty v.1996 ja siis ennen maakaaren voimaan tulemista v. 1997. Määräalakauppa näkyy emäkiinteistön kiinteistörekisteriotteesta ja kiinteistörekisterikartalla. Sillä on emäkiinteistön tunnus ja sen lopussa lisätunnus alkaen M-kirjaimella. (esim. 20-415-3-55 M606) Ennen maakaaren voimaan tulemista määräalojen lohkomiselle itsenäiseksi kiinteistöksi ei laissa ollut määräaikaa eikä niille voitu myöntää lainhuutoa ennen niiden muodostamista itsenäiseksi kiinteistöksi. Ne saattoivat jäädä roikkumaan, ja jopa unohtua, ellei niiden erottamisoikeuden vakuudeksi ollut haettu kiinnitystä, joka olisi näkynyt rasitustodistuksessa. Eli ensin on selvitettävä, 1. onko kyseisen määräalan kohdalla osittamisrajoitus (KML 33 §), 2. onko emäkiinteistön omistus vaihtunut vuoden 1996 jälkeen, jolloin ostajan vilpittömän mielen perusteella määräalakauppa olisi voinut menettää merkityksensä ja 3. onko nykyinen omistaja tietoinen kyseessä olevasta määräalakaupasta.
  
  
• Pohdi määräalan ja emäkiinteistön välistä suhdetta ja kerro luettelomaisesti, mitkä asiakirjat Sinun pitää Välittäjänä hankkia tuon kytkennän selvittämiseksi?
  
  Vastaus: Vuoden 1996 alkuperäinen määräalan kauppakirja (= jatkomyyjän A saantokirja)
  
  Sen ehdoista:
  
  – omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen, kytkentä kauppahinnan maksamiseen
  
  – sopimuspohjaiset rasiteoikeudet tai -velvoitteet
  
  – kulkuyhteys
  
  – osuus mahdollisiin emäkiinteistön yhteisiin alueisiin
  
  – mahdollinen vesijättöalue
  
  – liitekartta tai muu selvitys määräalan sijainnista, rajoista
  
  
• Lainhuutoselvitys kaupan ajalta (kuka on voinut myydä määräalan)
  
• Ostajan eli jatkomyyjän tunnistaminen = onko sama henkilö?
  
  – Obs. varainsiirtovero ei mene korotettuna, ks. VVL 9 §; jatkokaupasta se menee normaalisti.
  
  
• Emäkiinteistön osalta
  
  – Uusi ja tuore lainhuutotodistus (kuka on myyjäomistaja, onko vaihtunut vrr. alkuperäiseen kauppakirjaan)
  
  – Kiinteistörekisteriote (onko määräalakauppa siihen rekisteröity, lohkomisen vireille laittaminen tai sen kesken jääminen eli selvitys sen syystä)
  
  – Rasitustodistus (missä määrin emäkiinteistöön kohdistuu kiinnityksiä ja panttikirjoja, vapaina vai pantattuina, mahdolliset käyttöoikeuksien rekisteröinnit ym.)
  
  
• Pohdi rakentamisen edellytyksiä. Koska alue on kaavoittamaton, laadi kokoavasti selvitys asiakkaalle, mitkä keskeiset seikat ovat KML:n ja MKL:n säännösten valossa ratkaisevia, jotta rakennuslupa lopulta voidaan saada?
  
  Vastaus: Tässä keskeisimmät ja luennolla ainakin osittain esiin nostetut seikat:
  
  
• Onko emäkiinteistön osalta rantaan liittyvää rakennusoikeutta (rantaviivaa suhteessa muihin emäkiinteistöihin) vielä jäljellä, jos siitäkin on mahdollisesti jo 1950 luvulla sekä sen jälkeen myyty määräaloja ja saatu niistä muodostetuille kiinteistöille rakennuslupia loma-asuntoja varten. Tämä selviää kunnan rakennusvalvonnasta ja kaavoituksesta vastaavilta viranomaisilta (selonottoa).
  
  
• Onko kyseessä ranta-alue suunnittelutarvealueena? MKL 16 §. Tämä edellyttäisi sen osalta rakentamiseen liittyvää positiivisen päätöksen hakemista.
  
  
• Perehdy rakennusjärjestykseen (RJ) ja mitä siinä on määräyksiä rantarakentamisesta (minimipinta-ala rakennuspaikalle, etäisyys rantaviivasta, onko RJ:ssä tehty mahdollinen suunnittelutarveratkaisu jne; ks. MKL 14 § ja 72 § 4 mom)
  
  
• Kerrot B:lle, että rakennusluvan suora saaminen edellyttäisi ranta-alueelta asemakaavaa tai yksityiskohtaista sekä rakennusluvan pohjaksi kelpaavaa yleiskaavaa. MKL 72 § 1 ja 2 mom. Jos suunnittelutarpeesta saadaan / on olemassa positiivinen päätös (esim. YJ:n perusteella), rakentamisen pohjaksi tarvitaan kunnalta vielä poikkeamislupa (MKL 72 § 5 mom vrr 171 §:n 1 mom:iin).
  
  
• Kerrot edelleen, että poikkeamisluvan ollessa positiivinen B:n tulee sen perusteella hakea uudisrakennukselle vielä rakennuslupa. MKL 125 § 1 mom.
  
  
• Palaat vielä KML:n 33 §:n merkitykseen. Sanotun perusteella voit lisäksi selvittää B:lle, että kohdat b) – e) muodostavat taustaseikat, joiden pohjalta lohkomiseen ryhtyvä maanmittari joutuu pohtimaan, onko kyseisen määräalan kohdalla olemassa lohkomisrajoitus (osittamisrajoitus) vai ei.

Tässä olisi Sinulle tiiviinä kertauksena tarjolla ”aluste” yhdistää KML:n lohkomisrajoitteet MKL:n säätelemään ja onnistuneeseen vapaa-ajan kiinteistön rakennusprojektiin lopullisine rakennuslupineen uudisrakennuksen pystyttämiseksi.

Voi tuntua osittain hankalalta mutta juridiset perusrakenteet oikein hahmottamalla sinnikkyys palkitaan ja lopussa rakennus – kiitos – seisoo.


Menestystä!

VT, LKV, Matti Kukko

Välitehtävät ja niiden mallivastaukset

Kevyet esitehtävät ennen luentoa 16.2.2022 ovat pääasiallisesti kaksi- tai monivalintatehtäviä.

• Vaihtoehtoja vastaukseksi voi olla neljä (a-d) 
• Ne voivat olla kaikki oikein, tai osa niistä, tai kaikki vääriä
• Voi olla myös vain kaksi vaihtoehtoa, oikein tai väärin, kyllä tai ei                        
• Merkitse rasti (x) oikeaksi katsomasi vastauksen kohdalle 

Lisäksi mukana on muutama pieni kirjallinen tehtävä vastattavaksi. Pyri laatimaan vastauksesi mahdollisimman tiiviisti.                                            

Tehtävät ovat word-muodossa s-postin liitteenä, tallentakaa se ja tehtäväpohja on valmis vastattavaksi ja muokattavaksi. Sitä ei lähetetä luennoitsijalle.

Sinulle ilmoitetaan, mistä alkaen ja miten saat itsellesi tutustumista varten mallivastaukset keskitetysti. Voit siten itse arvioida onnistumisesi.

Johdanto

Jos olet aloittelija välitysalalla, asennoidupa siten, että olet pyrkimässä LKV Hima Oy:n palvelukseen ja arvioi, minkä kuvan esitehtävät antavat Sinulle, kun ajattelet välitystoimintaa tapahtumaketjuna:


KIINTEISTÖNVÄLITYS TAPAHTUMAKETJUNA

1. Välitystoiminnan aloittaminen
2. Välityspalvelujen tarjoaminen ja markkinointi
3. Toimeksiantosopimus
4. Toimeksiantosopimuksen päiväkirjaaminen
5. Kohteen selvittäminen
6. Tietojen antaminen tuleville ostajille
7. Ostotarjousten vastaanottaminen
8. Luovutussopimuksen tekeminen
9. Välityspalkkion periminen
10. Kaupan jälkitoimet
11. Välitysliikkeen vastuut
    

Kokeneemmille kurssilaisille tämä käy hyvin alkuverryttelystä.

TEHTÄVÄ 1

Kiinteistönvälittäjä henkilönä. Kuka hän voi olla? Miten hän eroaa myyntineuvottelijasta? Anna lyhyt selvitys. 

VASTAUS:

Kiinteistönvälittäjä on fyysinen (luonnollinen) henkilö, joka on suorittanut LKV-kokeen. Jos henkilöllä ei ole LKV-koetta suoritettuna, hän voi toimia myyntineuvottelijana ollessaan välitysliikkeen palveluksessa. Vastaavasti kiinteistövälitysliike (esim. osakeyhtiö) voi käyttää nimikettä Kiinteistönvälitysliike Hima Oy LKV, kun sen palveluksessa on LKV-kokeen suorittanut henkilö (henkilöitä).

TEHTÄVÄ 2

Määrittele lyhyesti omin sanoin yhdellä virkkeellä, mitä tarkoittaa kiinteistönvälitys liiketoimintana?  


VASTAUS:

Kiinteistönvälitysliikerekisteriin merkityn kiinteistönvälitysliikkeen toimialana on saattaa myyjäomistaja ja tarjouksentekijä, tuleva ostaja tekemisiin toistensa kanssa luovutussopimuksen tekemiseksi Välitysliikelaissa (VLL, Yr 206) ja Välityslaissa (VL, Yr 506) määritellystä välityskohteesta palkkiota tai muuta etuutta vastaan. 

TEHTÄVÄ 3

Kiinteistönvälittäjän välitys- ja myyntikohteena ei voi olla asunto-osake, koska se luokitellaan irtaimeksi omaisuudeksi tai oikeudeksi. Oikein vai väärin?                                                                

VASTAUS:

Väärin. Peruste: VLL:n 1 § 2 mom:n 1 kohdassa ja VL:n 1 §:n 1 mom:n 1 kohdassa mainitaan välityskohteena myös hallintaoikeuden huoneistoon antavat osakkeet, vaikka kiinteistösana on painotetusti esillä välittäjänimikkeessä. 

TEHTÄVÄ 4

Kiinteistönvälitystoimintaa valvoo Kilpailu- ja kuluttajavirasto. Oikein vai väärin?                                                              


VASTAUS:

Väärin. Peruste: VLL 17 §:n mukaan valvova viranomainen on aluehallintovirasto.

TEHTÄVÄ 5

Kiinteistönvälittäjä
a) voi toimia vapaasti päämiehensä myyjäomistajan valtuutettuna
b) voi ostaa välitettävänä olevan myyntikohteen itselleen                                                               
c) valvoo toimeksiantoa hoitaessaan vain päämiehensä myyjäomistajan etua
d) LKV-kokeen suorittanut henkilö ei saa hoitaa asunto-osakkeen vuokraamista                                                              


VASTAUS:

B. Perustelut: Kohta b) on oikein, kun menetellään Hyvän välitystavan ohjeen mukaisesti. Kohta a):n väite on väärä. Kiinteistönvälittäjä voi vain perustellusta syystä olla päämiehensä valtuutettu, kun päämiehenä tai vastapuolena on kuluttaja. Esim. rakennusliikkeen ollessa myyjäomistajana ja päämiehenä sekä myytäessä sen kohteita vaikkapa uusina asuntoina, valtuutus on rajoituksitta sallittua, kyse on liikesuhteesta. Kohta c) ei pidä paikkaansa. Kiinteistönvälittäjän on VL 7 §:n mukaan valvottava tasapuolisesti myös myyjäomistajan vastapuolen etua (lojaliteettivelvoite). Kohta d) on myös virheellinen. VLL 3 §:n 2 mom:n mukaan kiinteistönvälitysliikkeeksi rekisteröity LKV- välitysliike saa harjoittaa myös vuokrahuoneistojen välitystä. Tämä koskee luonnollisesi myös LKV-kokeen suorittanutta henkilöä.

TEHTÄVÄ 6

Kiinteistönvälittäjän saaman toimeksiannon kohteena voi olla
a) vapaa-ajan kiinteistö
b) kiinteistön määräosa (esim. 1/3)
c) kiinteistön käyttöoikeus rakennuksineen
d) kiinteistön hankinta ostona perustettavan yhtiön lukuun


VASTAUS:

A, b, c ja d. Perustelut: kohdat a,b ja d ovat kaikki välitettäviä kiinteistöjä. Edellä mainituissa laeissa on välityskohteena mainittu myös vuokrakiinteistö rakennuksineen eli kohta c. Kaikki kohdat ovat oikein.

TEHTÄVÄ 7

Kiinteistönvälittäjä, jolla on rekisteröitynä kotipaikka Suomessa, voi hoitaa toimeksiantona Ranskassa sijaitsevan kiinteistön myynnin Suomesta käsin. Oikein vai väärin?                                                          


VASTAUS:

Oikein. Peruste: Välitysliikelaki määrittää Suomessa tapahtuvaa välitysliiketoimintaa. Sen sijaan laissa mainittu välityskohde voi sijaita ulkomailla. Tämä periaate on vahvistettu myös Hyvää välitystapaa koskevien ohjeiden kohdan 1.1. lopussa.

TEHTÄVÄ 8

Hyvän välitystavan sisällöstä ja noudattamisesta on säädetty voimassa olevassa laissa. Oikein vai väärin?                                                        


VASTAUS:

Väärin. Peruste: Sitä ei ole määritelty laissa eikä myöskään asetustasolla. Kyseessä on jatkuvan muutoksen alla oleva joustava säännöstö. Siihen vaikuttavat mm. vakiintunut käytäntö, Kuluttajariitalautakunnan ratkaisut, viranomaisohjeet jne. Sitä valvoo ja ylläpitää Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) laki- ja lausuntovaliokunta. Viimeinen ohje on vahvistettu ja päivitetty 1.10.2021. Välityspalkkion maksamiskäytäntö on vahvistettu erikseen kuluvan vuoden alussa. Todettakoon, että kaikessa välitystoiminnassa on noudatettava Hyvää välitystapaa (VLL 4 §). Välityslain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suorittaessaan välitystehtävää noudatettava mm. Hyvää välitystapaa.

TEHTÄVÄ 9

Asunto-osakkeen ja kiinteistön luovutussopimus voi olla myös vaihtosopimus myyjäomistajan ja ostajan kesken välirahan kanssa tai ilman sitä. Oikein vai väärin?                                                      

VASTAUS:

Oikein. Peruste: VLL:ssa mainitaan korostetusti luovutussopimus. Se voi siis käytännössä tarkoittaa kauppaa, lahjanluonteista kauppaa, kohteen ostamista tai sen vaihtamista toiseen kohteeseen. Tämä ilmenee myös VL:n erittelemistä toimeksiantosopimusten lajeista (1 § 2 mom): myyntitoimeksianto, ostotoimeksianto ja vaihtotoimeksianto tai käyttöoikeutta koskeva toimeksianto. VL 12 §:ssä todetaan, että välitysliikkeen on laadittava välityskohdetta koskeva sopimus sitä tarkemmin yksilöimättä.

16.2. luentoon perustuvat välitehtävät

TEHTÄVÄ 1

Nimikettä kiinteistönvälittäjä saa käyttää
a) vain välitysliikkeen vastaava hoitaja
b) vain välitysliikkeen toiminnasta vastaava yrittäjä
c) rakennusliikkeen palveluksessa oleva kiinteistönvälittäjäkokeen suorittanut henkilö
d) välitysliikkeen palveluksessa oleva kiinteistönvälittäjäkokeen suorittanut henkilö                                        

VASTAUS:

Kohdat c ja d. Monivalintatehtävän vastausta miettiessä kannattaa olla tarkka sen suhteen, onko tehtävässä rajaava sana kuten ”vain”, ”kaikki” tai ”aina” tms. Tämä pätee poissulkevana kohtiin a ja b, tittelin käyttöala on laajempi. Sen sijaan kohdat c ja d ovat oikein. Perusteena se, että  KV-koe on suoritettu. 

TEHTÄVÄ 2

Myyntoimeksiantosopimus
a) on tehtävä noudattaen tiukasti oikeustoimilain 1 §:n 1 mom:n oikeusohjetta, mitä tulee tarjouksen ja vastauksen sitovuuteen;
b) voidaan tehdä vain kirjallisesti kuluttaja-asiamiehen vahvistamaa lomaketta käyttäen;
c) on aina rajoitettu maksimissaan neljän (4) kuukauden määräaikaan kestoltaan;
d) sopimuksessa osapuolten hyväksymää velattoman kauppahinnan määrää voidaan muuttaa sopimalla siitä sähköpostitse. 

VASTAUS:

Kohta d) on oikein. Välityslain (VL) 5 §:ssä todetaan, että sopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, että sitä ei voida yksipuolisesti muuttaa. Mutta todetaan myös, että esim. välityskohteen hintamuutoksesta voidaan sopia muullakin tavoin.                                 

Kohta a) on väärin. OiKTL:n 1 § ei tule sovellettavaksi, jos kyseessä on määrämuotoinen sopimus. Ilmenee ko. pykälän 2. momentista. Toimeksiantosopimuksessa on VL 5 §:n mukaan mainittava tietyt pakolliset seikat, jotta syntyy sitovuus.                                         

Kohta b) on väärin. Sen osalta voidaan todeta, että sopimus voidaan tehdä myös sähköisesti tai skannaten (ks. Hyvää välitystapaa koskevat ohjeet (HVO), kohta 3.1.), kunhan sopimusta ei voida yksipuolisesti muuttaa.                                                                        

Kohta c) on väärin. Kuluttajan kanssa tehty sopimus on määräajaltaan maksimissaan ehdottomasti 4 kk. Sen sijaan elinkeinonharjoittajan kanssa tehtävään sopimukseen ei sovelleta välityslakia eikä siten tuo 4 kk:n määräaika sido.

TEHTÄVÄ 3

Välitysliikkeen tuleville ostajille markkinoimaan ostokohteeseen sovelletaan asuntomarkkinointiasetusta (VNA asuntojen markkinoinnissa annetuista tiedoista (Yr507). Oikein vai väärin?

VASTAUS:

Väärin. Markkinointiasetus soveltuu pelkästään myyntitoimeksiantoihin, kun kyseessä on kuluttajille suunnattu markkinointi. (Ks. HVO 3.13. s. 21, sen alalaita).

TEHTÄVÄ 4

Ostotoimeksiantoa hoitaessaan ja yksinmyyjän ollessa ostajapäämiehen vastapuolena Välitysliikkeen edustajan tehtäviin kuuluu:
a) myyjäomistajan haastattelu
b) katselmuksen toimittaminen ostokohteessa ja selostusliitteen laatiminen
c) asiakirjojen ja selvitysten hankkiminen ostokohteesta
d) esitteen laatiminen ostokohteesta

VASTAUS:

Selonotto päämiehen puolesta tapahtuu haastattelemalla yksinmyyjää ja hankkimalla kohteen asiakirjat sekä muun selvityksen, kohdat a ja c. Selostusliitteen laatiminen liittyy myyntitoimeksiantoon ja sen markkinoinnin aloittamiseen. Välittäjä ei laadi esitettä mutta kylläkin selosteenkohteesta. Täten kohdat b ja d eivät tule kyseeseen.

TEHTÄVÄ 5

Asiakkaan tunnistaminen  

Ennen asiakassuhteen aloittamista kiinteistönvälittäjän on tunnistettava asiakkaansa. Hyväksyttävät henkilötodistukset ovat
a) sotilaspassi;
b) KELA-kortti;
c) muukalaispassi;
d) suomalainen ajokortti.


VASTAUS:

C ja d. Muukalaispassi sekä suomalainen (ei kansainvälinen) ajokortti hyväksytään (kohdat c ja d). Kuvallinen Kela-kortti kelpaisi, sotilaspassi ei lainkaan, niillä ei ole virallista statusta. (ks. HVO kohta 4.2., s. 26)

TEHTÄVÄ 6

Välitysliikkeen
a) on Hyvän välitystavan mukaan otettava vastaan kaikki tarjoukset;
b) on otettava vastaan uusi tarjous myyntineuvottelijan välitettyä tarjouksen tehneelle henkilölle päämiehen eli myyjäomistajan vastatarjouksen, jossa tarjottua kauppahintaa on korotettu ja määräaika vastauksen antamiselle on edelleen auki;
c) on huolehdittava jokaisessa tilanteessa Välityslain ja hyvän välitystavan mukaan siitä, että ostotarjouksesta ehtoineen laaditaan kirjallinen asiakirja;
d) on tilitettävä mahdollisimman pikaisesti tarjouksen tehneen henkilön välitysliikkeen asiakasvaratilille maksama käsiraha myyjäomistajalle.

VASTAUS:

Kaikkia tarjouksia ei tarvitse ottaa vastaan, jos ne eivät ole asiallisia Välittäjän käsityksen mukaan tai jos tarjous on esim. huonompi kuin jo päämiehen hylkäämä tarjous (kohta a ei ole oikein). Ks. HVO 8.1, s. 64

Määräaikaan kytkettyyn muutettu vastatarjous tarkoittaa ensinnäkin vastaanotetun tarjouksen hylkäämistä (OikTL 6 § 1 mom oletuksin, että muuten hyväksytty). Vastatarjoukseen kytkeytyy OikTL 1 §:n 1 mom:ssa tarkoitettu ja määräaikaan kytketty vastauksen sitovuus eikä sinä aikana Välittäjä saa ottaa vastaan uusia tarjouksia. Tämä ilmenee myös Ks. HVO 8.2.2.4, s. 67 alalaita.  Kohta b ei ole oikein.  

Lähtökohtaisesti Välittäjän on laadittava päämiehelle välitettävästä ostotarjouksesta asiakirja (kaavake, sähköisesti) mutta voi ottaa vastaan myös jopa suullisen tarjouksen, kunhan se muutetaan kirjalliseen asuun. Asiakirjan laatimista korostetaan varsinkin Välityslain 16 §:ssä, kun samalla otetaan vastaan käsiraha, elleivät olosuhteet tee asiakirjan laatimista kohtuuttoman hankalaksi. Pidän siksi kohdan c väitettä oikeana. Ostotarjouksen tehneen henkilön käsiraha tulee maksaa myyjäomistajan lukuun välitysliikkeen asiakasvaratilille. Kyse on tarjouksen sitovuudesta. Välittäjän on lopetettava markkinointi. Käsiraha palautetaan tarjouksen tehneelle, jos myyjäomistaja hylkää tarjouksen tai vetäytyy perusteetta sitovasta tarjouksesta, jolloin käsiraha jää myyjälle sopimussakkona. (Toimeksiantosopimuksessa sovitaan säännöllisesti, että siinä tapauksessa välitysliike saa siitä puolet, max. välityspalkkion määrä.) Kyseessä on perimmältään tarjouksen tekijän rahavarat eikä sitä tule tilittää myyjäomistajalle. Kohta d) on siis asiaväitteeltään väärä.   

TEHTÄVÄ 7

Välitystehtävän vastaanotto

Välitysliikkeen V Oy palveluksessa on yksi henkilö LKV A hoitamassa välitystehtäviä ja hänen lisäkseen sihteerin tehtäviä hoitaa LKV B. Henkilö C, joka on A:n velipuoli, tarjoaa välitysliikkeen hoidettavaksi omistamansa omakotikiinteistön myyntiä. Voiko X Oy ottaa toimeksiannon hoitaakseen? Kyllä vai ei?


VASTAUS:

Ei. Tässä tapauksessa Välitysliikkeellä on erityinen etu valvottavanaan, koska toimeksiantajana on välitystehtäviä yksinomaan hoitavaan henkilöön nähden erityinen etu valvottavanaan. C on sukulaisuussuhteessa A:han eli tämän velipuoli. Tämä estää toimeksiannon vastaanottamisen syntyneessä tilanteessa. Jos välitysliikkeellä olisi vielä muita henkilöitä hoitamassa välitystehtäviä, toimeksiannon hoitaminen voisi olla mahdollinen edellytyksin, että toimeksiantajalle on kerrottu sukulaisuuteen perustuva erityinen etu valvottavanaan, jolloin C tekee päätöksen sen tiedon varassa. (HVO kohta 3.11., sen lopussa, sekä kohta 7.3.)

TEHTÄVÄ 8

Tiedoksianto toimeksiantajalle

Välitysliikkeellä on tiedoksiantovelvollisuus toimeksiantajalleen seikoista, jotka voivat vaikuttaa toimeksiantosopimuksen tekemiseen. Luettele vähintään kolme sellaista keskeistä seikkaa:

VASTAUS:

1. Luovutusvoittoverotus
2. Erityinen etu valvottavana (ks. edellinen tehtävä) 
3. Myyntihinta per alueella toteutuneet kaupat

(Muita: myyntiaika, kohteen kunto, oikeudelliset kysymykset (lesken asema, alaikäinen omistaja ym) 

TEHTÄVÄ 9

Luotettavuus

Kiinteistönvälittäjä saa välitystehtäväänsä hoitaessaan kertoa
a) tulevalle ostajalle tiedon myyjäomistajan maksukyvyttömyydestä;
b) tarjouksen tekijöille toisten tarjouksen tekijöiden henkilöllisyyden;
c) kuinka kauan välityskohde on ollut myynnissä;
d) kuinka monta henkilöä asunnossa on asunut.

VASTAUS:

Lähtökohtaisesti tietojen tulee liittyä itse kohteen ominaisuuksiin tai osapuolten oikeudelliseen statukseen. Jos Välittäjällä on kuitenkin tieto myyjäomistajan maksuvaikeuksista, hän saa kertoa siitä tulevalle ostajalle, jos maksukyvyttömyys on todennettavissa (kohta a OK). Tärkeä seikka harkinnassa esim. ostajan etukäteisen maksun perimisen tai kohteen mahdollisten myyjäomistajan virhevastuiden osalta. Tarjousten tekijöiden henkilöllisyyttä ei saa paljastaa (kohta b). Salassa pidettävä seikka on myös kohteen myyntiaika (kohta c). Sen sijaan on luvallista kertoa asunnossa asuneiden henkilöiden lukumäärä (Ks. HVO 1.5 s. 7) Tarkemmat perustelut löytyvät tietosuojalaista.

TEHTÄVÄ 10

Markkinointi

Jos Välitysliike mainostaa kohteena olevaa käytettyä asuntoa lehti-ilmoituksessa käyttäen siitä nimikettä ”Tulossa myyntiin”, niin miten arvioit seuraavien väittämien oikeellisuuden:
a) kyseinen tapa markkinoida kohdetta on kokonaan kielletty;
b) kyseinen tapa markkinoida on tarkkaan yksilöity asuntojen markkinointi-asetuksessa;
c) se edellyttää voimassa olevaa myyntitoimeksiantosopimusta;
d) tarjoukset voidaan ottaa vastaan varauksina.

VASTAUS:

Kyseistä markkinointi- ja ilmoitustapaa ei ole kielletty (kohta a). Siitä ei ole säännöksiä markkinointiasetuksessa (kohta b, VNA asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista, YR 507). Ilmoitus edellyttää voimassa olevaa myyntitoimeksiantosopimusta. (kohta c ok) Ilmoituksessa on kuitenkin ilmoitettava, että tarjouksia ei oteta vastaan, sillä selonottoon perustuva selvittely on kesken. Varauksia voidaan käyttää vain asunto-osakkeiden ennakkomarkkinoinnissa (AsKL:n 3 luku ja Välityslain 17b§), joten kohta d on väärin.

TEHTÄVÄ 11

Välityspalkkio

Välitysliikkeellä on oikeus periä päämieheltä välityspalkkio lain mukaan vasta silloin, kun luovutussopimus tehdään. Oikein vai väärin?

VASTAUS:

Väärin. Kyseessä on sopimuksen varainen asia. Välityslaissa todetaan, että välityspalkkioon on oikeus ainoastaan silloin, kun luovutussopimus on tehty (20 § 1 mom), jollei toimeksiantosopimuksessa ole toisin sovittu. (Ks. Myyntitoimeksiantolomakkeen vakioehdot ja kohta 7.4., jaettu liitteenä) 

TEHTÄVÄ 12

Jälkipalkkio

Välitysliikkeellä on oikeus periä myyjäomistajana olleelta päämieheltään toimeksiantosopimuksessa sovittu välityspalkkio jälkipalkkiona, jos myyjä myy kohteen yksinmyyjänä ostajalle kuuden (6) kuukauden kuluessa toimeksiantosopimuksen päättymisestä, jos välitysliikkeen myyntitoimet ovat olennaisesti ja näytettäväsi vaikuttaneet tämän kaupan syntymiseen ja jos jälkipalkkiosta on sovittu toimeksiantosopimuksessa. Oikein vai väärin?

VASTAUS:

Oikein. Jälkipalkkiosta on siis pitänyt sopia toimeksiantosopimuksessa (VL 21 § 1 mom). Olennaisuuden näytöksi kelpaa esim. se, että ostaja on ollut esittelyssä, saanut esitteen ja hänelle on toimitettu välityskohteesta asiakirjoja ja nämä seikat ovat vaikuttaneet hänen ostospäätökseensä myyjäomistajan esiintyessä yksinmyyjänä kuuden (6) kuukauden aikajänteen sisällä luettuna myyntitoimeksiantosopimuksen voimassaolon päättymisestä

TEHTÄVÄ 13

Kotimyynti

Kuluttajan peruuttamisoikeus:

jos kuluttajalle ei ole annettu riittäviä ennakkotietoja välityspalvelusta eikä peruuttamislomaketta, tällä on oikeus yhden vuoden ja 14 päivän kuluessa vielä peruuttaa toimeksiantosopimus. Oikein vai väärin?

VASTAUS:

Oikein. Kuluttajansuojalain 6 luvun 14§:ssä säädetään kuluttajan peruuttamisoikeudesta. Kuluttajalla on oikeus peruuttaa 14 päivän kuluessa toimeksiantosopimus kotimyyntisopimuksena sen allekirjoittamisesta lukien. Edellytyksenä on kuluttajalle annetut tiedot ehdoista peruuttaa kuluttajapalvelusopimus määräaikoineen ja menettelyineen. Nämä tiedot ilmenevät kuluttajalle pääsäännön mukaan annetusta peruuttamislomakkeesta. Mainitun lain 14 §:n 2 mom:n mukaan, jos välitysliike laiminlyö antaa kuluttajalle peruuttamisoikeutta koskevat tiedot, peruuttamisaika päättyy 14 päivää luettuna sopimuksen allekirjoittamispäivästä + 12 kuukautta. Ks. myös HVO:n sivut 16-17.

TEHTÄVÄ 14

Kotimyynti ja toimeksiantosopimuksen uusiminen

Myyntitoimeksiantosopimus oli tehty kuluttajan kanssa olemaan voimassa aina yhden kuukauden ajan kerrallaan, ellei sitä irtisanottu 10 päivää ennen kuukauden päättymistä. Kuluttajalle oli annettu sopimusta allekirjoitettaessa peruuttamisohje ja -lomake. Sopimusta oli kuukausittain uusittu siihen saakka kun 4 kuukautta meni umpeen. Osapuolet halusivat kuitenkin jatkaa sopimusta heti seuraavana päivänä ja sopivat jatkosopimuksessa uudistavansa sopimuksen ja uudeksi määräajaksi kolme (3) kuukautta. Sopimuksesta sovittiin välitysliikkeen ulkopuolella. Onko kyse kotimyynnistä peruuttamisoikeuksineen ja -lomakkeineen? Kyllä vai ei?

VASTAUS:

Kyllä on kyseessä kotimyynti kuluttajaan nähden peruuttamisoikeuksineen ja -lomakkeineen kuten oli aikaisemman toimeksiantosopimuksen kohdalla. Lähtökohtana on Välityslain 5 §. Sen mukaan toimeksiantosopimus päättyy ehdottomana, kun 4 kuukautta absoluuttisena enimmäisaikana umpeutuu. Sopimuksen jatkamisesta on voimassa sen jälkeen, mitä on säädetty toimeksiantosopimuksen tekemisestä. Tämä todetaan selkeästi myös HVO:n sivun 16 alalaidassa. 

TEHTÄVÄ 15

Pienet esseekysymykset

Mitä tarkoitetaan käsitteellä fyysisen henkilön oikeuskelpoisuus?

             
VASTAUS:

Fyysisen (luonnollisen) henkilön oikeuskelpoisuus alkaa tämän syntymästä lukien. Vastasyntyneen hyväksi voidaan tehdä esim. testamentti.

Miten se eroaa käsitteestä oikeustoimikelpoisuus?


VASTAUS:

Oikeustoimikelpoisuus taas tarkoittaa, että ko. henkilöllä on riittävä ymmärrys ja kyky tehdä häntä itseään koskevia sekä sitovia sopimuksia tai muita oikeustoimia. Oikeustoimikelpoisuuden vastakohtana voidaan pitää käsitettä vajaavaltainen. Vajaavaltaisella ei ole pääsäännön mukaan siis oikeutta vallita omaisuuttaan eikä tehdä sitä koskevia sopimuksia tai muita oikeustoimia, ellei sen osalta ole erityissäännöstä. Muodolliset rajat on määritelty holhoustoimilaissa. Vajaavaltainen on alle 18-vuotias henkilö tai henkilö, joka on julistettu vajaavaltaiseksi. Erityissäännös liittyy esim. 15 vuotta täyttäneeseen henkilöön: hän vallitsee ansiotoiminnallaan hankkimaansa omaisuutta. Ks. tarkemmin holhoustoimilain 2 § ja luku 4.  

TEHTÄVÄ 16

Määrittele käsite oikeushenkilö? Voiko se olla ja millä perusteella oikeustoimikelpoinen?

VASTAUS:

Oikeushenkilön status perustuu voimassa olevaan oikeusjärjestykseen. Esim. asunto-osakeyhtiön status määritellään asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 2 §:ssä ja edellytyksenä on, kuten muiden osakeyhtiöiden kohdalla, että yhtiö on perustettu osakeyhtiöitä säätelevän lain mukaisesti sekä rekisteröity patentti- ja rekisterihallituksen (PRH) ylläpitämään kaupparekisteriin. Rekisteröinti ”synnyttää” oikeushenkilön. Se puolestaan voi sen jälkeen tehdä itseään sitovia sopimuksia ja muita oikeustoimia.

TEHTÄVÄ 17

Onko edunvalvoja esteellinen toimimaan päämiehensä edustajana, jos hänen päämiehensä haluaa tehdä autokauppaa koskevan myyntisopimuksen edunvalvojan puolison tyttären aviomiehen kanssa? Lyhyt vastaus oikeusohjeineen.

VASTAUS:

Kun luet oikein tarkkaan henkilöoikeuteen kuuluvan holhoustoimilain (HL) 32 §:n ja varsinkin sen 3 mom:n kohdan 1, niin löydät vastauksen. Sen perusteella edunvalvoja on jäävi, kun vajaavaltaisen päämiehen vastapuolena olisi autoa ostamassa edunvalvojan puolison lapsen eli tässä tapauksessa tyttären (ei siis edunvalvojan ja tämän puolison yhteinen lapsi) aviomies.  – Kyseisen pykälän momentit 2-4 säätelevät juuri sukulaisuuteen perustuvia mahdollisia intressiristiriitoja, joiden säätely on viety aika hienojakoiselle tasolle, kuten esimerkistä voit päätellä.

TEHTÄVÄ 18

Aviovarallisuus, ositus ja leski

Aviopuolisoiden aviovarallisuuteen liittyvä käsite ositus tarkoittaa aviovarallisuussuhteen purkamista avioliittolain mukaan. 

Mikä seuraavista asiaväitteistä pitää paikkansa:
a) ositusperusteeksi riittää puolisoiden 10 vuoden mittainen erillään asuminen;
b) puolison kuoleman jälkeen jäämistöositus on toimitettava viimeistään kuuden (6) kuukauden kuluessa kuolinpäivästä lukien lesken ja rintaperillisten välillä;
c) edellä mainittu jäämistöositus lesken ja rintaperillisten välillä voidaan toimittaa vain toimitusosituksena;
d) leski ei ole velvollinen maksamaan rintaperillisille tasinkoa, jos hänen omaisuutensa säästö on suurempi kuin ensiksi kuolleen puolison omaisuuden säästö.

VASTAUS:

Kohdan d) asiaväite pitää paikkansa. Se ilmenee avioliittolain (AL) 103 §:n 2 mom:n toisesta virkkeestä (lesken tasinkoprivilegio eli -etuoikeus): ”Osituksessa, joka toimitetaan ensiksi kuolleen puolison kuoleman jälkeen, ei eloonjäänyt puoliso (= leski) ole velvollinen luovuttamaan omaisuuttaan ensiksi kuolleen puolison perillisille.” Eli rintaperillisten esittämä tasinkovaatimus ei menesty, jos lesken omaisuuden säästö on suurempi kuin ensin kuolleen puolison.

Osituksen perusteena on avioeron vireille tulo tai avioliiton purkautuminen toisen puolison kuoleman johdosta. Tuo 10 vuodenkin erillään asuminen ei luo ositusperustetta (kohta a). Osituksen toimittamiselle ei ole laissa mitään määräaikaa (kohta b). Toimitusositus tulee kyseeseen, kun eroavat aviopuolisot tai leski ja perilliset eivät kykene keskenään sopimaan itse tai asiamiesten avustuksella osituksesta. Käräjäoikeudelta joudutaan hakemaan määräys pesänjakajalle, joka sitten voi toimittaa osituksen toimitusosituksena.

TEHTÄVÄ 19

Leski ja yhteinen asunto

Puolisoilla A ja B on ollut elinaikanaan käytetty asunto yhteisenä kotina. Osakkeen on omistanut yksin A.  B on nyt kuollut. Heillä on kaksi yhteistä lasta C ja D, joista D on alaikäinen (15-vuotias) ja asuu kotona. Kyseessä on siis leski ja kuolinpesä. Testamenttia ei ole. Puolisot ovat tehneet laillisen avioehtosopimuksen ja sulkeneet pois avio-oikeuden toistensa omaisuuteen. Vastaa lyhyesti seuraaviin kysymyksiin:

1. Onko leskellä elinikäinen käyttöoikeus asuinhuoneistoon ja millä perusteella? Oikeusohje?
   
   VASTAUS
   Lesken elinikäinen käyttöoikeus puolisoiden viimeiseen yhteiseen asuntoon asuntoirtaimistoineen perustuu perintökaaren (PK) 3 luvun 1 a§:n 2 mom:n säännökseen. Tätä oikeutta eivät horjuta edes rintaperillisten lakiosavaateet eikä testamenttimääräykset. Lesken käyttöoikeuden turvaaminen ei ole riippuvainen avio-oikeudesta ja siihen liittyvästä osituksesta tai avio-oikeuden puuttumisesta ja siihen liittyvästä omaisuuden erottelusta lesken ja lasten kesken.
   
2. Voiko leski myydä vapaasti omistamansa asunto-osakkeen?
   
   VASTAUS:
   Lesken myyntioikeutta on rajoitettu. Rajoittavana tekijänä on sen status puolisoiden yhteisestä asuntona näiden elinaikana sekä sen kytkeytyminen perheeseen ja lapsiin, jotka ovat tulleet kuolleen puolison tilalle. Erityistä asumissuojan tarvetta on alaikäisellä ja kotona asuvalla lapsella D. Avioliittolain (AL) 86 §:n perusteella leski tarvitsee rintaperillisen kirjallisen suostumuksen asunnon myyntiin. Suostumus ei siis voi olla vapaamuotoinen vaan sen on täytettävä AL 66 §:n muotokriteerit. Alaikäinen ei voi suostumusta sitovasti antaa vaan hänelle täytyy hakea edunvalvojan sijainen. Lesken ja vajaavaltaisen lapsen välillä vallitsee intressiristiriita varsinkin, jos D vastustaa 15-vuotiaana kotinsa myymistä. Lisäksi asunnon myynnille täytyy hakea alaikäisen osalta digi- ja väestötietoviraston (DVV) vahvistus (HolhTL:n 34 §:n oikeusohjeen mukaisesti). Intressiristiriita on pidettävä erillään luvan hakemisesta DVV:ltä.
   
3. Jos leski ja lapset päättävätkin yhdessä myydä asunto-osakkeen yksinmyyntinä ja kysyvät Sinulta Välittäjänä, mitkä asiakirjat ja selvitykset heidän olisi hyvä hankkia myyntiä varten, jotta tuleva ostaja saisi riittävät perustiedot kohteesta. Luettele niistä neljä (4) kappaletta:
   
   a) Isännöitsijäntodistus
   b) Viimeinen tilinpäätös taloussuunnitelmineen
   c) Energiatodistus
   d) Kunnossapitotarveselvitys
   
4. Sovelletaanko kohdan 3 myyntiin asuntomarkkinointiasetuksen ohjeita? Kyllä vai ei?
   
   VASTAUS:
   Ei. Kun yksityishenkilö myyjäomistajana myy käytettyä asunto-osakettaan yksinmyyntinä, häneen ei sovelleta samoja sääntöjä, kuin jos myyjänä olisi elinkeinonharjoittaja tai myyntiä hoitaisi Välitysliike elinkeinonharjoittajana. Näiden on noudatettava ko. asetuksen oikeusohjeita ilmoittelussa, esitteen laadinnassa ja kohteen esittelyssä. Yksinmyyntiä puolestaan ohjaa sopimusvapaus ja sen tulee perustua asuntokauppalain 6 luvun säännöksiin käytetystä asunnosta. 
    
   

TEHTÄVÄ 20

Oikein vai väärin?

Ovatko seuraavat asiaväitteet Oikein vai Väärin.

1. Välityspalvelu kulutushyödykkeenä

Kiinteistönvälittäjän tarjoama välityspalvelu luokitellaan kulutushyödykkeeksi ja siitä säädetään kuluttajaa suojaavassa laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (Välityslaissa). Oikein vai väärin?


VASTAUS:

Väärin. Välityspalvelu luokitellaan kulutushyödykkeeksi. Sen tarjoaminen ja markkinointi perustuu kuluttajansuojalakiin ja erityisesti sen lukuun 2.

2. Sähköinen suora markkinointi kuluttajalle

Välitysliike saa kohdistaa sähköisen suoran markkinoinnin vapaasti kuluttajana oleviin henkilöihin nähden. Oikein vai väärin?


VASTAUS:

Väärin. Sähköistä suoraa markkinointia ei voida vapaasti kohdistaa kuluttajaan. Sen edellytyksenä on kuluttajan antama suostumus. Siitä säädetään yleisessä tietosuoja-asetuksessa (artikla 6, 1 mom 1 kohta) sekä sitä korostetaan HVO:ssa (s.11)). Siihen pyydetään tarjouksen tekijältä erillinen suostumus jo kirjallisessa tai sähköisessä muodossa olevassa tarjouslomakkeessa.

3. Kuluttaja vai elinkeinonharjoittaja

Kun ammattiaan harjoittava asianajaja ostaa käytetyn asuinhuoneiston osakkeen pinta-alaltaan 175 m2 kerrostalon alakerrasta itselleen ja perheelleen sekä käyttää yhtä asuinhuoneistoa pinta-alaltaan 50 m2 toimistonaan asentaen mm. toimiston mainoskyltin sen ikkunaan, hän toimii ostajana kuluttajan asemassa. Oikein vai väärin?


VASTAUS:

Oikein. Kuka on kyseisessä ostotilanteessa kuluttajan asemassa, määritellään kuluttajansuojalain (KLS) 1 luvun 4 §:ssä sekä asuntokauppalain (AsKL) 1 luvun 3 §:n 1 mom:n kohdassa 5: kuluttajalla tarkoitetaan luonnollista (fyysistä) henkilöä, joka hankkii kulutushyödykkeen (asuinhuoneiston; luennon 23.2.aiheena) pääasiassa muuta tarkoitusta kuin harjoittamaansa elinkeinotoimintaa varten. Tässä tapauksessa hankittavasta asuinhuoneistosta valtaosa kuuluu ostajan ja tämän perheen käyttöön. Toimistotila näyttelee hankinnassa pientä osaa. Asianajaja toimii kuluttajan ominaisuudessa.

TEHTÄVÄ 21

Laajempi eseekysymys: Selonottovelvollisuus
Kiinteistönvälittäjän välitystehtävän suorittamisen perusohje nojautuu selonottovelvollisuuteen. Mitä se tarkoittaa? Perustuuko se johonkin laista ilmenevään oikeusohjeeseen? Laadi tiivis ja perusteltu vastaus!

VASTAUS

Kuten luennolla 16.2. todettiin toistuvasti, kiinteistönvälittäjän suorittamisen perusohje on yleinen selonotto ja sen ohessa erityinen selonotto, jos hänellä on aihetta epäillä välityskohteesta saamansa tiedon paikkansa pitävyyttä. Perussäännös yleisestä selonottovelvollisuudesta on Välityslain 11 §:ssä. Erityisselonottoon puolestaan viitataan 11 §:ssä mainittujen saman lain 9 ja 10 pykälien perusteella. Pykälä 9 viittaa päämiehen vastapuolelle ja yleisimmin tarjouksen tekijälle, tulevalle ostajalle annettaviin tietoihin ja pykälässä 10 välityskohteeseen liittyvistä asiakirjoista saataviin tietoihin eli onko aihetta epäillä kyseisten tietojen aitoutta. Tältä osin viittaan myös HVO:n lukuun 5: ”Kohteen selvittäminen / Välitysliikkeen selonottovelvollisuus.”. 

Luotettavien tietojen kerääminen perustuu välityskohteesta laadittuun ja toimeksiantosopimukseen liittyvään myyjäomistajan oikeaksi vakuuttamaan selostusliitteeseen. Molemmat asiakirjat on oltava laadittuina ennen markkinoinnin aloittamista. Lisäksi selonoton lähteinä toimivat välityskohteen katselmus ja esim. asunto-osakkeen osalta isännöitsijän haastattelu. Selonotossa korostuu myös sen objektiivinen luonne eli kysymys on siitä, mitä kiinteistönvälittäjän olisi pitänyt tietää. Selonotto voidaan liittää myös Välityslain 7 §:n määrittämään toimintakriteeriin, huolellisuuteen. Sitä ryydittää käännetty näyttötaakka. Välittäjän on osoitettava olleensa huolellinen. Koska Välittäjän vastuu on vahingonkorvausvastuuta, se on todella vaativa paikka ja poikkeaa normaalista vahingonkorvausoikeudellisesta periaatteesta. Vahinkoa kärsineen on sen perusteella osoitettava, että vahinkoa aiheuttanut on toiminut moitittavasti, tuottamuksellisesti. Välittäjä ei aina hallitse täysin oikeudellisia ongelmia tai rakennustekniikkaa. Tämän voi siis ilmoittaa todisteellisesti esim. sähköpostilla siten, että tiettyä tietoa ei ole voitu tarkistaa ja ohjaa tulevan ostajan kääntymään alan asiantuntijan puoleen (ks. 11 §:n loppuosa) 

23.2. luentoon perustuvat välitehtävät:

TEHTÄVÄ 1

Perustajaosakas ja rakentamisvaihe

1. Perustajaosakkaan vastuu päättyy, kun uudisrakennuskohteessa on pidetty vuositarkastus eikä reklamointeja ole tehty.
2. Kuluttajaa, joka on merkinnyt asunto-osakkeen ennen rakentamisvaiheen päättymistä tarkoituksenaan hankkia asunto itselleen tai perheenjäsenelleen, ei pidetä perustajaosakkaana.
3. Rakentamisvaiheen aikana kuluttaja voi milloin tahansa varata rakentamiskohteesta itselleen asunnon maksamalla siitä varausmaksuna korkeintaan 4 % kauppahinnasta.
4. Rakentamisvaihe RS-kohteessa käynnistyy kun AsKL:n 2 luvun tarkoittamalla asuntoyhteisön omistamalla kiinteistöllä alkavat kaivuutyöt.

VASTAUS

Kohta 2. Kohdan 1.  Vuositarkastus ei katkaise perustajaosakkaan vastuuta asuntoyhtiön rakentamiseen liittyvistä virheistä. Vastuuajasta ei ole nimenomaisesti säännöstä AsKL:n 4 luvussa. Kyse on ”ns. kymppivastuusta”. Sen perusteena on tässä tapauksessa sopimusrikkomus. Alkuajankohta on rakennuskohteen käyttöönoton luovutus ja siitä 10 vuotta. Vanhentumislain (Si 415) 7 §:n 2 mom:ssa  tämä todetaan siten, että vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen velan vanhentumisaika on 10 vuotta sopimusrikkomuksesta taikka vahinkoon johtaneesta tapahtumasta.

TEHTÄVÄ 2

Vakuudet ja rakentamisvaihe

1. Rakentamisvaiheen aikainen vakuus on määrältään korkeintaan 5 % rakentamiskustannuksista.                                                                
   
   VASTAUS Väärin. Se on rakentamisvaiheen alussa mainittu määrä mutta muuttuu vastaamaan 10 %:ia myytyjen asuntojen kauppahinnoista AsKL:n 2 luvun 17 §:n 2 mom:n mukaisesti; laskentakaava = 10 % x (70 % x velaton kh); laskennallisesti yhtiölaina-osuuden määrä saa olla max 30% vkh:sta)
   
   
2. Rakentamisvaiheen vakuus on luovutettava pois, kun perustajaosakas myyjänä tekee rakentamisvaiheen kauppakirjan viimeisen maksuerän osalta 2 %:n talletuksen pankkiin tämän nimellä avatulle sulkutilille 3 kuukaudeksi.
   
   VASTAUS: Väärin. Kyseisen vakuuden voimassa olon aika on 15 kk kohteen käyttöönottotarkastuksesta (AsKL 2 luku 17 § 3 mom; ks. jakamani mallikaavio). Vakuus on luovutettava perustajaosakkaalle viimeistään 12 kk:n kuluttua vuositarkastuksesta lukien, ellei osakas tai taloyhtiö saata vapauttamisasiaa Kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden tutkittavaksi.
   
   
3. Lain mukainen määritelmä: Rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden määrä on 2 % asunto-osakkeen kauppahinnasta AsKL:n mukaan.
   
   Tapahtumakuvaus: “Ostaja maksoi asunnosta kauppahintana 100 000 euroa sekä otti vastuulleen yhtiölainaosuuden 300 000 euroa ja lisäksi kokonaisvastikkeeseen kuului 50 000 euroa tontinvuokravastikeosuutta. Asuntoyhtiön rakennus sijaitsi tontilla, jonka käyttöoikeus perustui ns. vaihtuvaan maanvuokrasopimukseen. Osakkailla oli oikeus rahoittaa osakettaan vastaavan osuuden lunastus kiinteistön omistajalta taloyhtiölle ja vapautua siten maksamasta vuokranmaksuvastiketta.”
   
   Paljonko on ko. rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden lakiin perustuva määrä tässä tilanteessa? Ruksaa oikea vaihtoehto: 
   
   a) 2000 €
   b) 5 600 €
   c) 6 300 €                           
   
   VASTAUS: B. Edellä esitetyn laskukaavan mukaisesti: 2 % x (70 % 400 000 euroa) = 5 600,00 euroa. Tontinvuokravastikeosuus ei ole rinnastettavissa taloyhtiön osakkeeseen kohdistuvaan yhtiölainaosuuteen.
   
   
4. Rakentamisvaiheen vakuudeksi kelpaa perustajaosakkaana olevan rakennusliikkeen omavelkainen takaus. 
   
   VASTAUS: Väite on väärä. AsKL:n 2 luvun 19 §:n 1 mom:n mukaisesti turvaavaksi vakuudeksi kelpaa vain vakuutus (luottovakuutus), pankkitakaus tai jokin muu Kilpailu- ja kuluttajaviraston ehdoiltaan vahvistama muu takaus.
   
   

Rakentamisvaihe päättyy, kun…

1. … rakennusvalvontaviranomainen on RS-kohteessa hyväksynyt lopputarkastuksessa kaikki taloyhtiölle rakennetut rakennukset
   
2. … uudisrakentamisessa, johon ei ole sovellettu AsKL:n 2 lukua, lopputarkastus on pidetty ja taloyhtiölle valittu uusi hallitus
   
3. … kolme kuukautta on kulunut rakennusvalvontaviranomaisten käyttöönottotarkastuksesta eikä kukaan ole riitauttanut viranomaisen tätä koskevaa päätöstä
   
4. … rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt taloyhtiön kaikki rakennukset käyttöönotettaviksi ja taloyhtiölle on yhtiökokous valinnut AsKL:n 2 luvun 23 §:n mukaisesti hallituksen.
   
   VASTAUS: Kohta 4. Kohta 1: ei riitä. Myös hallitus on valittava. Kohta 2: tähän riittää lopputarkastuksen pitäminen, AsKL:n 4 luvun 3a§:n perusteella muistutetaan, että suorituskyvyttömyysvakuus on oltava, tosin sen puute ei tee lopputarkastusta pätemättömäksi. Kohta 3: tämä väite ei perustu AsKL:iin. Kohta 4: tämä pitää paikkansa; ks. AsKL 2 luku 5 § 2 mom.                             

TEHTÄVÄ 3

Asuntokauppalain (AsKL)

1. Käytettyä asuntoa koskevat lain luvun 6 säännökset voivat tietyssä tilanteessa koskea myös juuri valmistuneen ja käyttämättömän asunnon kauppaa;
   
2. säännöksiä ei sovelleta kahden elinkeinonharjoittajan väliseen asuntokauppaan;
   
3. 3. luvun 4 säännökset koskevat vain uuden asunnon kauppaa;
   
4. 4. luvun 5 säännösten perusteella myös myöhempi käytetyn asunto-osakkeen ostaja voi vedota suorituskyvyttömyys- eli rakennusvirhevakuuteen rakennusvirheiden korjaamiseksi.
   
   VASTAUS: Kohdat 1, 3 ja 4. Kohta 1: tämä paradoksaalinen oikeusohje sisältyy AsKL:n 6 luvun 1 mom:n kohtaan 2 ja soveltuu kun muu kuin elinkeinonharjoittaja (ks. AsKL 1 luku 3 § 1 mom k 6) myy asuntonsaotettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa esim. uudisrakentamisen jälkeen. Asunto voi olla peräisin RS-järjestelmästä tai rakennettu ilman sitä valmiiksi tai osakkeen omistaja on rakennuttanut sen ns. hartiapankkirakentamisen tuloksena mutta ei näissä tapauksissa ota sitä käyttöön itselleen tai perheen jäsenelleen kuten oli tarkoitus vaan myy sen edelleen. Kohta 2: väite ei pidä paikkaansa. Laki koskee soveltuvin osin myös elinkeinoharjoittajien välistä kauppaa, sitä ei ole syrjäytetty AsKL:n 1 luvun 1 §:ssä. Asuntoja ostetaan AsKL:n säännöksiä noudattamalla yleisesti sijoitustarkoituksessa, ostajana toinen elinkeinonharjoittaja. Laki tosin sisältää runsaasti kuluttajaostajaa suojaavia oikeusohjeita. Kohta 3: tämä väite pitää paikkansa sillä tarkennuksella, että uuden asunnon ohella voidaan myydä myös osake, joka palvelee uuteen asumiseen liittyvien tilojen hallintaa kuten autotalliosake. (ks. AsKL 4 luku 1 ja 2 mom.) Kohta 4: on oikein. Suorituskyvyttömyysvakuus on voimassa 10 vuotta asuinrakennuksen käyttöön ottamisesta ja siihen voi myös vedota ensimmäisen ostajan jälkeen myös myöhempi ostaja tämän aikajänteen 10 vuotta sisällä.

TEHTÄVÄ 4

Vuositarkastuksen asema ja merkitys AsKL:n mukaan:

1. Se on järjestettävä viimeistään 15 kuukauden kuluessa asuntokaupan tekemisestä;
   
2. Se merkitsee samaa kuin takuutarkastus;
   
3. Se on viimeinen tilaisuus tehdä virheilmoitus uuden asunnon kaupassa;
   
4. Se merkitsee, että käytännössä suorituskyvyttömyysvakuuden vastuuaika alkaa vuositarkastuksesta vakuuden antaneen vakuutusyhtiön todistuksen mukaan.
                                                                              

VASTAUS

Kohta 4.

Kohta 1. Väärin. Se on järjestettävä pääsäännön mukaan 12-15 kuukauden kuluttua siitä lukien, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. (AsKL 4 luku 18 § 1 mom)                        

Kohta 2. Väärin. Kyse ei ole takuutarkastuksesta AsKL:n mukaisesti. Takuutarkastukset voivat liittyä esim. taloyhtiön suunnitteluun- ja rakentamiseen liittyviin eri konsultti- ja urakkasopimuksiin.                                                                   

Kohta 3. Väärin. Virheilmoitukset voivat myöhemmin liittyä esim. ns. piileviin virheisiin, jotka ilmenevät myöhemmin.                                                              

Kohta 4. Pitää paikkansa. Vakuuden voimassa olo on 10 vuotta käyttöönottotarkastuksesta mutta vastuuaika alkaa vuositarkastuksesta. Sitä ennen on voimassa rakennusvaiheen jälkeinen vakuus tai mahdollisesti rakennusvaiheen aikainen vakuus, jos siihen on vedottu..

TEHTÄVÄ 5

Vastikkeet

Myyjäomistaja ja asunto-osakkeen ostaja voivat kauppakirjassa toisiaan sitovasti sopia keskenään hoitovastikkeen suorittamisesta? Oikein vai väärin? 

VASTAUS

Tämä periaate ilmenee AsKL 6 luvun 5 §:stä. Lähtökohtaisesti 5 §:n 1 mom:n 1 kohdasta ilmenee, että myyjä vastaa hallinta-ajaltaan hoitovastikkeesta, jollei toisin sovita. Muistettava kuitenkin, että myyjä ja ostaja eivät voi sopia asiasta kolmatta eli asuntoyhtiötä sitovasti. Sen näkökulmasta katsottuna vastuu on uutena omistajana ostajalla. Tämä ilmenee AOYL:sta.

TEHTÄVÄ 6

Pinta-alat

Pinta-alat käsitteenä
Asuintilojen ja muiden tilojen pinta-aloja koskevat käsitteet on määritelty asuntomarkkinointiasetuksessa. Oikein vai väärin?

VASTAUS: Väärin. Asuintilojen ja muiden tilojen pinta-alat täytyy asuntomarkkinointiasetuksen mukaan ilmoittaamyyntikohteen esitteessä (Ks. ko. asetus, Yr 507, 8 § 1 mom kohta 4: ” huoneluku sekä pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin sekä muihin tiloihin.” mutta mitä näillä pinta-aloilla tarkoitetaan, sitä ei ole määritelty laissa eikä asetuksessa sen tarkemmin. – Olen jakanut teille 23.2. luennolla RT-kortin, josta ilmenee, miten pinta-alat määritellään SFS-standardin 3169:n mukaisesti. Se otettiin käyttöön 1.1.1992, kun säädettiin edellinen asunto-osakeyhtiölaki ja sen mukaan on sen jälkeen määritelty pinta-alat yhtiöjärjestysten huoneistoselitelmissä.


Puuttuva pinta-alat
Kun vuonna 1989 rakennetun rakennuksen käytetyn asunnon kaupan tekemisen jälkeen havaitaan, että asuinhuoneistojen pinta-ala on 15 % pienempi kuin mitä kauppakirjassa on mainittu kaupan ehtona, niin kyseessä on asuntokauppalakiin perustuva

1. valintavirhe
   
2. oikeudellinen virhe
   
3. taloudellinen virhe
   
4. yleisen virhevastuun piiriin kuuluva virhe
   
   VASTAUS: Kohta 4. Kohta 1: ei, se soveltuu vain kiinteistökaupan virheen määrittelyyn maakaaren mukaisesti. Kohta 2: ei, se liittyy virheeseen asunto-osakkeen omistuksessa ja käytössä, AsKL 6 luku 21 §. Kohta 3: ei, se liittyy osakkeen ostajan taloudellisiin velvoitteisiin yhtiövastikkeesta, yhtiölainaosuudesta jne. taloyhtiöön nähden, AsKL 6 luku 20 §. Kohta 4: kyllä, kyse on kaupan kohteen ominaisuuksiin liittyvästä virheestä, joko salattu tietona tai annettu vääränä tietona tai on luonteeltaan piilevä, AsKL 6 luku 11 § 1 mom kohdat 2-3, ja kohta 4.
   
   

TEHTÄVÄ 7

Asuntokauppatehtävä ja kysymykset

Myyjäomistaja ja asunto-osakkeen ostaja voivat kauppakirjassa toisiaan sitovasti sopia keskenään RKL A Oy:ltä on jäänyt yksi huoneisto myymättä sen rakentamasta taloyhtiön rivitalosta. Vuositarkastus on ollut 15.12.2021. Velaton kauppahinta on 350 000 €. Välitystehtävää hoitaa A:n toimeksiantosopimuksen perusteella Välitysliike Kuutiot Liikkuu LKV:n myyntiedustaja B. Kyseinen sopimus on vuoden mittainen ja päättyy parin kuukauden päästä. Leskirouva C (75 v) on suullisten neuvottelujen jälkeen hyväksynyt mainitun kauppahinnan ja maksanut kaupan tekemisen vakuudeksi kaksi viikkoa sitten käsirahana 15 000 euroa Välitysliikkeen hallinnolliselle pankkitilille, josta on kuitti todisteena. Kauppa tehdään tänään 2.3.2022 Välitysliikkeen laatimalla kauppakirjalla ja kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan yhdellä kertaa sisältäen käsirahan määrän, omistusoikeus osakkeeseen siirtyy ja hallinta asuinhuoneistoon sekä paperiset osakkeet luovutetaan ostajalle nyt kaupantekotilaisuudessa. 

1. Määritä lyhyesti oikeusohjeineen A Oy:n asema tässä kaupassa.
   
   Vastaus: A on kohteen ensimmäinen myyjä joko perustajaosakkaana tai kohdetta muuten ensimmäistä kertaa myyvänä (rakentaneena) elinkeinonharjoittajana, AsKL 4 luku 1 § 1 mom kohdat 1 ja 2. Vastuu on ankaraa ja pitkäaikaista: ks. 14 ja 15 §§ sekä 5 luku 3 ja 5 §§.
   
   
2. Voitko päätellä tehtävän perusteella, paljonko C menettäisi käsirahan perusteella sopimussakkona euroina, jos hän haluaakin peruuttaa kaupan?
   
   Vastaus: Tehtävässä on ilmoitettu vain velaton kauppahinta mutta ei sen sijaan rahalla maksettavaa kauppahintaa. Käsirahasta voidaan sopia vapaasti, kunhan se on kohtuullinen. Velattomasta kauppahinnasta laskettuna sen määrä on n. 4,29 % ja siten siihenkin nähden kohtuullinen.  Menettämisseuraamus on 4 % kauppahinnasta mutta sen laskennallista määrää eli sopimussakkoa ei voida tehtävän perusteella täsmällisesti määrittää.
   
   
3. Onko käsirahan maksutapa sujunut käsityksesi mukaan oikein?
   
   Vastaus: Asuntokauppalain 3 luvun ja Välityslain 16 §:n mukaan Välitysliikkeen edustajan B:n olisi tullut laatia käsirahallisesta ostosopimuksesta asiakirja ja kertoa, että menettämisseuraamus sopimussakkona on 4 % kauppahinnasta, jos C eli myyjäomistajan vastapuoli vetäytyisi perusteetta tekemästä lopullista kauppaa. Tämä on laiminlyöty. Tämän johdosta C:llä olisi perusteet vetäytyä seuraamuksitta kaupasta. Sen sijaan Välitysliike joutuisi korvausvastuuseen toimeksiantajaansa A:ta kohtaan meneteltyään vastoin lakia ja hyvää välitystapaa. Toiseksi, käsiraha on maksettu Välitysliikkeen hallinnolliselle tilille, käytännössä maksuliiketili, kun se olisi pitänyt maksaa turvalliselle asiakasvarojen tilille, joka ei siis kuulu Välitysliikkeen taseeseen.
   
   
4. Menikö kauppahinnan maksaminen oikein?
   
   Vastaus: No eipä mennyt vaan kuluttajaostaja C maksoi koko kauppahinnan kerralla ja otti samalla vastuun yhtiölainaosuudesta.  Ellei hallinta olisi siirtynyt heti, maksamattomaksi kauppahinnaksi olisi jäänyt 10 %. Kauppahinnasta olisi tullut sijoittaa myyjän nimiin avatulle sulkutilille 2 % kauppahinnasta hallinnan siirtymisen yhteydessä. Talletuksen maksimimäärä olisi tässä tapauksessa laskentakaavan mukaan seuraava: 2 % x (70 % x velaton kauppahinta) ja pienempi, jos yhtiölainaosuus olisi pienempi kuin 30 % velattomasta kauppahinnasta. Ks. AsKL 4 luku 29 § ja sen pitkä 3 mom. Myyjä voi nostaa rahavarat korkoineen aikaisintaan kuukauden kuluttua siitä, kun kohteen hallinta siirtyi ostajalle, ellei ostaja käytä oikeuttaan pidättyä maksusta ja kiellä pankkia maksamasta varoja myyjälle. Tämä kielto voi perustua asunnossa havaittuun virheeseen (4:21 §)
   
   
5. Kuuluuko asuntokaupan liiteasiakirjoihin suorituskyvyttömyysvakuus, kun kyseessä ei ole ollut AsKL:n 2 luvun mukainen RS-kohde? Mahdollinen oikeusohje?
   
   Vastaus: Kyllä kuuluu. AsKL 4 luvun 3a §:n mukaan myyjä A on tässä tapauksessa velvollinen huolehtimaan siitä, että taloyhtiön ja ostajan hyväksi on otettu AsKL:n 2 luvun 19 §:n mukainen suoritus-kyvyttömyysvakuus. Vakuus on otettava ennen kuin kohteessa rakennusvalvonnan toimesta on suoritettu lopputarkastus, jonka yhteydessä todetaan ja tarkastuspöytäkirjaan merkitään, onko vakuus olemassa. Pyynnöstä siitä on annettava todistus. Ellei vakuutta ole, se ei estä saamasta hyväksymisleimaa tarkastuspöytäkirjaan. Rakennusvalvontaviranomaisen velvollisuus on paitsi kirjata sen puuttuminen niin ilmoittaa vakuuden puuttumisesta myös Kilpailu – ja kuluttajavirastolle. Tämä ilmenee AsKL:n 7 luvun 7 §:stä. Korostettakoon, että vakuuskontrolli kuuluu Välitysliikkeen selonoton piiriin. Jos se lyödään laimin, C voi tehdä Välitysliikkeen menettelystä tutkintapyynnön poliisille (AsKL 7 luku 5 § ja sen 2 mom sekä kohta 2.) 
   
   
6. Ottamatta enempää kantaa kaupan liiteasiakirjoihin kertaa tarkkaan Välityslain (Yr 506) 16 § ja arvioi sen perusteella lyhyesti, menettelikö B lain ja HVO:n mukaisesti kauppaneuvottelussa ennen kauppaa?
   
   Vastaus: Ei menetellyt, kuten edellä kerrotusta ilmenee. Tämä kertaus on paikallaan silmällä pitäen tulevaa isoa LKV-koetta. Perehtyessänne tehtävään, selvittäkää, tekevätkö myyjäomistaja ja tuleva ostaja kauppaa vain keskenään vai onko mukana Välittäjä. Välitysliikkeen ollessa mukana niin samalla korostuu myyjän vastapuolena olevan kuluttajaostajan asema, kuvaan astuvat kuluttajaa suojaavan Välityslain oikeusohjeet, markkinointiasetus sekä Hyvää välitystapaa koskevat ohjeet, joita kannattaa kerrata, koska niitä ei ole mukana kokeessa. Tapauksessa Välitysliike on todella töpännyt raskaasti.
   
   
7. Onko Sinulla mitään huomautettavaa A:n ja B:n myyntitoimeksiannon pituuden johdosta? Perustelu?
   
   Vastaus: Tässä tarkkana ja palauttakaa mieleen edellisen luentokerran ns. ”pyhä kolmio”. Välitysliikkeen (elinkeinonharjoittaja) sopijakumppanina, päämiehenä ja myyjäomistajana, on RakL A Oy (elinkeinonharjoittaja) mutta tämän vastapuolena iäkäs kuluttajarouva. Asetelman perusteella korostuu tarjouksen tekijän oikeussuojan tarve ja siitä tulee Välitysliikkeen huolehtia ammattitaitoisesti, huolellisesti ja Hyvää välitystapaa noudattaen, sanottuna kertauksena. Sen sijaan oikeussuhde Välitysliikkeen ja rakennusliikkeen välillä on kahden elinkeinonharjoittajan välinen, Välityslaki ei sovellu, Hyvää välitystapaa tulee noudattaa (Välitysliikelaki 4 §) ja toimeksiantosopimuksen voimassa olemisesta voidaan sopia vapaasti ilman tuota Välityslain 5 §:n tarkoittamaa 4 kuukauden aikarajoitetta.

16.3. luentoon perustuvat välitehtävät:

TEHTÄVÄ 1

Kiinteistökauppa

Energiatodistus

Kiinteistön kauppakirjassa myyjä ja ostaja voivat pätevästi ja sitovasti sopia, että ostaja hankkii kiinteistön rakennuksen energiatodistuksen. Oikein vai väärin?

VASTAUS

Väärin. Energiatodistuksesta annetun lain (50/2013) mukaan ostajan on saatava kaupan yhteydessä rakennuksen energiatodistus. Sen hankinnasta vastaa lain mukaan rakennuksen omistaja. Velvoite on pakollinen. Sitovasti ei voida sopia, että todistuksen hankkivat osapuolet yhdessä tai yksin ostaja. Ks. HVO s. 47-48. 

TEHTÄVÄ 2

Purkuehto

Kiinteistökaupassa maakaareen (MK) perustuvan purkuehdon voimassaoloaika on enintään 10 vuotta laskettuna kohteen hallinnan siirtymisestä. Oikein vai väärin?

VASTAUS

Väärin. MK 2 luvun 2 §:n mukaan sekä purkuehdon että lykkäävän ehdon voimassaolon maksimiaika on viisi (5) vuotta kaupantekopäivästä. 

TEHTÄVÄ 3

Esisopimus ja voimassaoloaika

Ellei toisin ole sovittu, MK:n 2 luvun 7 §:n mukaisen esisopimuksen voimassaoloaika on enintään 5 vuotta sopimuksentekopäivästä luettuna. Oikein vai väärin?

VASTAUS

Oikein. Tämä sopimusvapaus voimassaolosta ja ajallinen takaraja, ellei siitä sovita, ilmenee MK 2 luvun 7 §:stä. Mikäli esisopimus liittyy esimerkiksi asunto-osakeyhtiön ns. vaihtuvaan maanvuokrasopimukseen, jonka voimassaolo on esim. 50 vuotta ja osakkeenomistajan rahoittamana tai muuten taloyhtiöllä on oikeus lunastaa osuuksia vuokrakiinteistöstä, muista, että esisopimuksen voimassaolo on myös tuo 50 vuotta. Pelkästään maanvuokrasopimuksen ehdon perusteella ei voida sopia kiinteistön lunastusoikeudesta (ks. HVO s. 45, kohta 5.5.1.18.6).

TEHTÄVÄ 4

Kuolinpesä ja selvennyslainhuuto

Kuolinpesän ollessa kohteen myyjäomistaja niin sille myönnetystä selvennyslainhuudosta ilmenevät kaikki kuolinpesän osakkaat. Oikein vai väärin?

VASTAUS

Oikein. Tämä ilmenee puolestaan MK:n 11 luvun 6 §:stä. Välittäjän kannattaa suosittaa kuolinpesän osakkaille tätä menettelyä ennen kaupan tekemistä. 


TEHTÄVÄ 5

Myydyn määräalan lohkomisen vireille tuleminen edellyttää lainhuudon myöntämistä määräalan ostajalle. Oikein vai väärin?

VASTAUS

Oikein. Kertaa kiinteistönmuodostamislain (KML) 22 §:n 1 mom, mm. siitä se ilmenee. Määräalan kauppa on kiinteistökauppa (MK 1 luku 2 §) ja siihen liittyy lainhuudon hakemisen velvoite (MK 11 luku 1 § 1 mom)


TEHTÄVÄ 6

Kiinteistökaupoissa

1. MK:n 2 luvun 8 §:n tarkoittama vapaamuotoinen esisopimus (ostosopimus) voidaan tehdä maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.

VASTAUS

Ei onnistu. Se koskee vain MK 2 luvun 7 §:n tarkoittamaa määrämuotoista esisopimusta. Tämä periaate ilmenee 2 luvun 7 §:n 2 mom:sta verrattuna 2 luvun 1 §:n 2 mom:iin. Ks. myös HVO s. 65 kohta 8.1.2. MK 2 luvun 8 §:n tarkoittamalle ns. vapaamuotoiselle esisopimukselle (ostosopimukselle) ei ole asetettu määrämuodon noudattamisvelvoitetta.

2. Kuntotarkastusraportti poistaa myyjän virhevastuun salaisesta virheestä, jos ostaja on tutustunut raporttiin ennen kaupantekoa.

VASTAUS

Ei poista. Myyjän vastuuvapaudesta täytyy MK 2 luvun 9 §:n 2 mom:n mukaan sopia yksilöidysti. Kuluttaja ei useimmiten osaa edes arvioida ko. raportin merkitystä ja sisältöä.

3. Kauppakirjaan otettu purkava ehto ei estä lainhuudon ja kiinnityksen myöntämistä omistuksen kiinteistöön saaneelle ostajalle heti kaupan jälkeen.

VASTAUS

Kyllä estää. Lainhuuto jää lh-hakemuksen vireille tulon jälkeen lepäämään. Ostajan täytyy näyttää, että purkuperustetta ei ole enää olemassa ja saa siten lainhuudon tai että kauppa on purettu MK 2 luvun 5 §:n mukaisesti tai käräjäoikeuden tuomiolla. Lepäämään jäämisen peruste löytyy MK 12 luvun 1 mom:n kohdasta 1.   – Ks. myös lain 2 mom: kun purkuehdon määräaika on kulunut umpeen eikä lainhuutoviranomaiselle esitetä selvitystä määräaikana kanteesta, jolla omistusoikeus olisi palautettavissa myyjälle, ostaja saa lainhuudon. Kanneaika (3 kk) ilmenee MK 2 luvun 2 §:n 2 mom:n viimeisestä virkkeestä.

X 4. Vaaranvastuu siirtyy ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin, vaikka omistus- ja hallintaoikeus jäävät myyjälle ja vahingon syy on myyjästä riippumaton.

VASTAUS

Asiaväite pitää, yllättävää kylläkin paikkansa. Perehdy huolellisesti Mk 2 luvun 16 §:ään, josta ko. periaate ilmenee.


TEHTÄVÄ 7

Kiinteistön käyttöoikeus (siirtokelpoinen vuokrasopimus, rakennukset)

Kiinteistön käyttöoikeutta rakennuksineen (MK 4 luku 4 §) koskevassa ostotarjouksessa tarjouksen tekijä voi häntä velvoittavasti sitoutua

X 1. …käsirahaehtoon ja sen mahdolliseen menettämiseen sopimussakkona;

VASTAUS

Kyllä voi. Kyseessä ei ole kiinteistö vaan rakennus ja vuokraoikeus, verrattavissa irtaimeen omaisuuteen. Perusteena on sopimusvapaus ja pohjana oikeustoimilain normisto. Käsirahasta ja sen muuttumisesta sopimussakoksi voidaan vapaasti sopia kohtuuden rajoissa.

2. …käsirahaehtoa voidaan käyttää vain silloin, kun tarjouksen vastaanottajana on Välitysliikkeen edustaja;

VASTAUS

Ei pidä paikkaansa. Asianosaiset voivat sopia siitä vapaasti keskenään.

3. … vakiokorvauksen maksamiseen, mikäli sen määrä sopimussakkona on enintään 4 % kauppahinnasta;

VASTAUS

Kuten todettu, se on vapaasti sovittavissa, kunhan se on kohtuuden rajoissa, yleinen taso on 10 %.

X 4. …vakiokorvauksen lisäksi maksamaan käsirahan, johon perustuen myyjän on lopetettava kohteen markkinointi; sopimussakoiksi muutettuna vakiokorvauksen ja käsirahan yhteismääräksi voidaan sopia enintään 10 % kauppahinnasta.

VASTAUS

Sopimusvapauden nimissä tämäkin on mahdollista ja viittaan tältä osin jaossa olleisiin käyttöoikeuden tarjouskaavakkeisiin, jotka kuluttaja-asiamies on tarkistanut. Sopimussakon määräkin on kohtuullinen.


TEHTÄVÄ 8

Kiinteistö ostettu perustettavan yhtiön lukuun

Rakennusliike X Oy on ostanut kiinteistön perustettavan yhtiön lukuun. Missä ajassa lainhuutoa on viimeistään ilman lisäseuraamuksia haettava:

X 1. Kuuden (6) kuukauden kuluttua kaupantekopäivästä;

VASTAUS

Oikein. Peruste ilmenee MK 11 luku 1 §:stä. Lainhuuto jää lepäämään. Ks. myös MK 2 luku 4 § ja 12 luku 2 §: jää lepäämään ja saattaa tulla perustettavan yhtiön lukuun toimineen omistukseen, ellei yhtiötä perusteta ja merkitä kaupparekisteriin 2 vuoden kuluessa.

2. Viimeistään kahden (2) vuoden kuluttua, jolloin kauppakirjassa viitattu yhtiö on perustettu ja rekisteröity kaupparekisteriin;

VASTAUS

Edellisen tehtävän ratkaisun perusteella myöhässä ja menee veron korotuksen piikkiin kuuden (6) kuukauden jaksoissa, 20 % x v-vero.

3. Kuuden (6) kuukauden kuluttua omistuksen siirtymisestä kauppakirjan ehtojen mukaisesti ostajalle;

VASTAUS

Älä anna omistusoikeuden siirtymisen hämätä. Lainhuudon ja v-veron kuuden (6) kuukauden määräaika alkaa aina kaupantekopäivästä. Takaraja on sen kuukauden vastaava päivä siinä kuukaudessa, kun 6 kk umpeutuu. Jos se on arkilauantai, pyhä, jouluaatto tms., se siirtyy seuraavaan arkipäivään määräaikalain mukaan.

4. Lainhuuto on pantava vireille välittömästi kaupanteon jälkeen.

VASTAUS

Edellisten perusteluiden valossa, väite on siis virheellinen.


TEHTÄVÄ 9

Kiinteistön kaupassa

X 1. Esisopimus voidaan tehdä vain toista osapuolta velvoittavaksi;

VASTAUS

Oikein. Tämä ilmenee MK 2 luvun 7 §:stä. Hienosti sanottuna kyseessä on ns. potestatiivinen ehto. Lopullinen kiinteistön luovuttamisen tekeminen voidaan sitoa toisen osapuolen vaatimukseen tai suostumukseen tai hänestä riippuvaan seikkaan. Toiselle osapuolelle voidaan siis varata mahdollisuus vetäytyä seuraamuksitta kaupasta. Täytyy muistaa, että määrämuotoinen ja kaupanvahvistajan vahvistama kiinteistökaupan esisopimus on luonteeltaan velvoiteoikeudellinen. Siinä ei voida määrätä mitään esim. kiinteistön ehdoista kuten hallinnasta tai omistusoikeudesta.

2. Kunnalla on etuosto-oikeus kiinteistön luovutussopimuksen ehtojen perusteella A:n osalta, jos A vastaanottaa vaihdossa 100 000 euron arvoisen kiinteistön ja antaa vastikkeeksi kiinteistön arvoltaan 55 000 euroa sekä välirahaa 45 000 euroa (tällöin ei juttua arvioida EOL:n 5 §:n nojalla).

VASTAUS

Ei ole etuosto-oikeutta. Tämä ilmenee etuostolaina (EOL) 2 § 2 mom:sta. Kyseessä on vaihto eikä etuoston piiriin kuuluva kiinteistökauppa (EOL 1 §), kun vastineesta pääosa (eli vähintään 51 %) on kiinteää omaisuutta ja loppuosa vastikkeesta rahaa tai muuta rahanarvoista omaisuutta.

4. Myytäessä määräala emäkiinteistöstä määräalan ostaja saa automaattisesti osuuden emäkiinteistöön kuuluvasta yhteisetä vesialueesta pinta-alojen mukaisessa suhteessa. 

VASTAUS

Väärin. Kiinteistön kauppakirjassa täytyy sopia, että kauppaa seuraa määräalan osuus emäkiinteistöön kuuluvasta vesialueesta, KML 150 § 2 mom. Ellei osuuden suuruudesta ole sovittu, osuus määritellään emäkiinteistön ja määräalan pinta-alojen mukaisessa suhteessa.

3. Kiinteistön myyntivaltakirjassa on oltava kaksi jäävitöntä todistajaa eikä valtakirja saa olla 3 kuukautta vanhempi kaupantekohetkellä.

VASTAUS

Väärin. Lue tarkkaan myyntivaltakirjan muotoon liittyvät pakolliset ehdot MK 2 luvun 3 §:stä. Oikeusohjeessa ei mainita todistajia. Missään ei määritellä myöskään valtakirjan voimassaoloaikaa, ei edes HVO:ssa. Väite 3 kk:n voimassa olemisesta takarajana ei pidä siis paikkaansa.


TEHTÄVÄ 10

Varainsiirtoverotus

Ensiasunon veroetu

Johdanto: Rakennuksen ja asunto-osakkeen aikaisempi omistus estää henkilöä saamasta ensiasunnon verovapautta. Seuraako ko. veroedun menetys henkilöiden A-D:n osalta seuraavissa tapauksissa:

X 1. Äiti lahjoitti 10-vuotiaalle tyttärelleen A, jota edusti edunvalvojan sijainen, omistamansa asunto-osakkeen pidättäen itselleen osakkeeseen liittyvän asuinhuoneiston asumisoikeuden.

VASTAUS

A menettää ensiasunnon veroedun. Asumisoikeuden pidättäminen perustuu yksityisoikeudelliseen ehtoon lahjoituksessa. Menettämiseen ei vaikuta lapsen ikä lahjan saajana. VVL:n siirtymäsäännöksen 63 §:ssä todetaan, että etu säilyy, jos henkilö ei aikaisemmin ole vuoden 1989 jälkeen omistanut vähintään puolta asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta, noin knoppina!

2. B, joka oli aiemmin asunut vain vuokrahuoneistossa ja jolla oli ikää 35  vuotta, hankki itselleen asumisoikeusasunnon.

VASTAUS

Verohallinnon ohjeen mukaisesti henkilö ei menetä veroetuaan. Kyseinen asumismuoto ei ole verrattavissa asunto-osakkeen omistamiseen.  – – Vastaavasti osaomistusasunnon osalta, jota säätelee AsKL, henkilö ei menetä etuaan, jos hänen omistusosuutensa suhteessa myyjätahon omistusoikeuteen (esim. rakennusliike) jää alle puoleen osaan.

3. C, joka oli saman ikäinen kuin B edellä, on saanut perintösaantona itselleen vapaa-ajan kiinteistön, jossa on hirsinen asuinrakennus, saunarakennus ja jonka pinta-ala on 1,5 hehtaaria.

VASTAUS

C ei menetä veroetuaan. Kyseessä ei ole pysyvään asumiseen tarkoitettu asuinrakennus vaan vapaa-ajan asunto.

4. D, joka oli yhdessä veljensä E:n kanssa osakkaana kuolinpesässä vanhempien kuoleman jälkeen ja johon pesään ei kuulunut enää kuin omakotikiinteistö asuinrakennuksineen omalla tontilla ja jossa rakennuksessa D asui.

VASTAUS

D ei menetä veroetuaan. Kyseessä ei ole omakotikiinteistön / rakennuksen suora- vaanvälillinen omistus kuolinpesän osakkaan.  – (Obs. Luennon 16.3  perusteella jäi varmasti mieleesi, että D voi välillisen omistuksen ja asumisen, käytön perusteella hankkia itselleen vapauden luovutusvoittoverosta, omistuskäyttö vähintään 2 vuotta, TVL 48 §.)

TEHTÄVÄ 11

Asunnon sijainti

Jos ensiasunnon kriteerit Suomessa täyttävän henkilön omistusasunto onkin sijainnut esim. Berliinissä, menettääkö hän ko. veroedun? Kyllä vai ei?

VASTAUS

Laissa tai muussa ohjeessa ei määritellä omistusasunnon sijainnista mitään vaan edun menettämiseen johtava aikaisempi asunnon omistus johtaa edun menettämiseen, vaikka omistusasunto sijaitsisi ulkomailla.


TEHTÄVÄ 12

Asuntokauppa ja varainsiirtoveron peruste sekä määrä

A oli ostamassa B:ltä 15.2.2022 käytettyä asunto-osaketta As Oy C:n omistamasta asuinrakennuksesta, joka oli valmistunut vuonna 2010. 

Kauppaa hoiti Välitysliike D. Asiakirjoista ilmeni, että taloyhtiössä oli jouduttu teettämään kosteusvaurioiden johdosta laaja kattoremontti edellisen vuoden aikana. Isännöitsijäntodistuksesta ilmeni, että kattoremonttiin otetusta taloyhtiön lainasta 15 000 euroa kohdistui kaupan kohteena olevaan asunto-osakkeeseen 31.12.2021. Lisäksi osakkeeseen kohdistui rakennusaikaista lainaa 20 000 euroa. Asunnon velattomaksi kauppahinnaksi oli kauppakirjassa sovittu 450 000 euroa. Yhtiöjärjestyksessä ei ollut määräystä taloyhtiölainojen osakkeisiin kohdistuvien lainaosuuksien pois maksamisesta.

Kysymykset:

1. Mikä on verokanta varainsiirtoverolain (VVL) mukaan?
   
   Vastaus: kaksi (2) prosenttia
   
   
2. Millä perusteella osakkeeseen jyvitetyt yhtiölainaosuudet kuuluisivat varainsiirtoverotuksen piiriin? (Lue tarkkaan: VVL 20 § 4 mom)
   
   Vastaus: Kyseisen oikeusohjeen mukaan rakennusaikainen lainaosuus kuuluu aina varainsiirtoverotuksen piiriin.  Sen sijaan remonttilainan osuus kuuluu verotuksen piiriin tässä tapauksessa, jos sen osalta on olemassa joko yhtiökokouksen tai hallituksenpäätös, jonka perusteella osakkaalla on oikeus maksaa kyseinen lainaosuus pois.
   

3. Mikä on ostajan vastattavaksi tulevan varainsiirtoveron määrä?

Vastaus: Jos kohdassa 2 mainitut päätökset (yhtiökokous tai hallitus) remontin jyvitetyn lainosuuden poismaksamisesta on tehty, v-veroa menee 2 % x 450 000 euroa eli 9 000 euroa. Mikäli kyseisiä päätöksiä ei ole tehty eikä YJ sisällä määräystä lainaosuuden pois maksamisesta, on veron määrä 8 700 euroa (2 % x (450 000 – 15 000). Jyvitetyn remonttilainan osuus on yksilöity isännöitsijäntodistuksessa vuoden vaihteessa ja se riittää.

4. Onko Välitysliike velvollinen valvomaan, että varainsiirtovero maksetaan ja milloin se tulisi maksaa? Kirjoita näkyviin tätäkoskeva mahdollinen varainsiirtoverolain oikeusohje?

Vastaus: Kyseessä on käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Kiinteistönvälittäjän velvollisuutena on huolehtia veron maksun perinnästä ostajalta kaupantekotilaisuudessa (VLL 23 §). Se maksetaan ostajan henkilökohtaisella RF-viitteellä. Sen lisäksi kiinteistönvälittäjä tekee verohallinnolle sähköisesti varainsiirtoveroilmoituksen. Maksukuitti sekä vv-ilmoitus ilmoitetaan sähköisesti myös taloyhtiön isännöitsijälle. Nämä seikat ilmenevät pääpiirteissään VVL:n 21 § 3 mom:n kohdasta 3 ja 30 §:n 3 ja 4 momm:ista.

TEHTÄVÄ 13

Kiinteistökauppa ja varainsiirtovero 

Täysi-ikäinen A osti Rakennusliike Vilkas Oy:ltä rakentamattoman tontin kiinteistökaupalla tänään. A allekirjoitti samassa yhteydessä urakkasopimuksen asuinrakennuksen rakentamisesta. 

1. A:n varainsiirtovero määräytyy sekä tontin kauppahinnan että rakennuksen urakkahinnan yhteisarvon perusteella.                                
   
   Vastaus: Väärin. Kyseessä on kiinteistön eli tontin ostaminen ja siitä menee varainsiirtovero. Urakkasopimuksessa on kyse rakennuspalvelun ostamisesta eikä se ole varainsiirtoveron alaisen omaisuuden luovutussopimus.

X 2. Verokanta on 4 % tontin kauppahinnan osalta.

Vastaus: Oikein. Kiinteistökaupassa verokanta on 4 %.

1. Varainsiirtovero on maksettava kuuden (6) kuukauden kuluessa rakennuksen valmistumisesta ja sen omistusoikeuden siirryttyä A:lle urakkasopimuksen mukaisesti 

Vastaus: Väärin. Varainsiirtovero on maksettava viimeistään haettaessa lainhuutoa 6 kuukauden kuluessa tontin luovutussopimuksesta lukien. MK 11 luku 1 § ja VVL 7 §.

1. X…Jos kaupassa on ollut kiinteistönvälittäjä, hänen tehtäviinsä ei kuulu valvoa v-veron maksamista ja tilittämistä verohallinnolle.

Vastaus: Oikein. Kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus vastata varainsiirtoveron suorittamisesta vain silloin, kun kaupan kohteena on käytetty asunto-osake. VLL 23 §. Sen sijaan kiinteistönvälittäjän on HVO:n mukaisesti annettava ostajalle ohjeet, miten vero tulee maksaa ja tämä kirjoitetaan ohjeena usein kauppakirjan ehdoksi ostajaa varten.