Rivi- ja paritaloja on hallinnaltaan kahdenlaisia: on asunto-osakeyhtiöitä ja sitten on kiinteistömuotoisia. Yritän tässä blogissa avata mahdollisimman kansankielellä, miksi minun mielestäni kiinteistömuotoinen ratkaisu on useissa tapauksissa paljon parempi kuin asunto-osakeyhtiö.
Mielestäni aina kun asuntoja on alle kuusi, on kiinteistömuotoinen ratkaisu parempi. Kiinteistömuotoisessa asumisessa poistuu turha byrokratia liittyen yhtiön talousasioihin, isännöitsijän ja hallituksen valintaan ja muita vastaavia säännöksiä, mitkä ovat asunto-osakeyhtiömuotoisessa asumisessa käytännössä lähes välttämättömiä. Myös suurin osa isännöitsijätoimistoista karttaa pieniä yhtiöitä, koska niissä on suhteessa todella paljon työtä asukasmäärään nähden. Tästä syystä suurimmassa osassa pieniä yhtiöitä toimii ns. isännöitsijäruletti, joka annetaan vuoron perään osakkaille.
Pienissä yhtiöissä itse taloyhtiön merkitys on niin olematon, että se on mielestäni aivan turhaa byrokratiaa ja pahimmassa tapauksessa voi tehdä taloyhtiön korjausvastuista tai yhtiön sisäisistä järjestelyistä hyvinkin tuskallisia tai jopa mahdottomia, ellei asiaa ole ymmärretty merkitä yhtiön perustamisvaiheessa selkeästi yhtiöjärjestykseen.
Kiinteistömuotoisessa järjestelyssä mitä itsenäisempiä asunnot ovat esimerkiksi liittymien osalta toisistaan, sen parempi. Asunto-osakeyhtiömuotoisessa asumisessa säännöt ja vastuut määrittelee yhtiöjärjestys, kiinteistömuotoisessa hallinnanjakosopimus. Hyvin laadittu hallinnanjakosopimus on erittäin keskeinen osa turvallista kiinteistömuotoista rivitaloasumista. Siihen on syytä merkitä lumitöitä myöten eri asuntojen vastuut sekä hyvin yksilöidysti mistä kaikista korjauksista kiinteistön omistajat ovat vastuussa yhteisvastuullisesti ja miten yhteisvastuu jaetaan (esimerkiksi pinta-alaperustaisesti, kuten yleensä taloyhtiöissä).
Suurin syy miksi Suomessa ylipäätään on hyvin pieniä, jopa kahden asunnon asunto-osakeyhtiömuotoisia paritaloja on verotus. Varainsiirtovero, joka ostajan tulee maksaa, kun asunto ostetaan on kiinteistömuotoisessa 4% kauppahinnasta ja asunto-osakkeessa 2% velattomasta kauppahinnasta. Myös tarjousneuvottelut ja kauppakäytännöt eroavat merkittävästi, asunto-osakeyhtiömuotoisessa kaupassa sovelletaan Asuntokauppalakia, kun taas kiinteistömuotoisessa Maakaari:n säännöksiä. Mikäli kiinteistömuotoinen pari- tai rivitalo sijaitsee omalla tontilla, tarvitsee kauppa myös kaupanvahvistajan vahvistuksen, kun taas asunto-osakkeessa sitä ei tarvita.
Suomessa voi olla siis kaksi vierekkäisillä tonteilla sijaitsevaa paritaloa, jotka ovat rakenteeltaan täysin identtisiä, mutta byrokraattisesti ne ovat hyvinkin poikkeavia:
Asunto-osakeyhtiömuotoisessa tulee lähes aina olla nimitetty isännöitsijä (”toimitusjohtaja”) sekä hallitus ja hallituksen puheenjohtaja. As Oy:n on pidettävä vuotuinen yhtiökokous, pidettävä taloudestaan kirjanpitoa ja asunto-osaketta myytäessä isännöitsijän tulee tehdä asunnosta asiantuntijalausunto, eli isännöitsijäntodistus. Mikäli isännöitsijä itse myy asuntoaan niin isännöitsijäntodistuksen allekirjoittaa hallituksen puheenjohtaja. Tämä on kaksi- tai jopa neljäasuntoisessa rakennuksessa ainakin minun mielestäni täysin järjetöntä.
Tällä byrokratialla asunto-osakeyhtiömuotoinen paritalo käytännössä voittaa sen, että varainsiirtovero on 2% pienempi ja kauppakirjaa allekirjoitettaessa ei tarvita kaupanvahvistajan vahvistusta (Kaupanvahvistajan palkkio on 120€+matkakulut).
Identtisessä kiinteistömuotoisessa paritalossa ei tarvitse olla isännöitsijää tai kirjanpitoa ja lähtökohtaisesti molemmat huolehtii omista kuluistaan, ellei heillä ole yhteisiä liittymiä kuten esimerkiksi yhteinen kaukolämpökeskus, jonka kustannukset jaetaan siinä suhteessa kun siitä sovitaan. Hyvin tehdyssä ja rekisteröidyssä hallinnanjakosopimuksessa on eroteltu vastuut rakenteista ja miten tulevaisuudessa kustannuksia jaetaan, kun tehdään esimerkiksi katto- tai julkisivuremontti, muuten kumpikin vastaa omasta huoneistostaan.
Mutta koska tämä asuminen on byrokraattisesti helpompaa ja ainakin minun mielestäni paljon selkeämpää, siitä ilman muuta rangaistaan puolet isommalla varainsiirtoverolla. ?
Toivottavasti tämä avasi vähän tätä Suomen asumisen maailmaa sinulle. Kirjoita kommentti mitä tykkäsit blogista!
