Asunnon flippaus on kuuma teema sijoittajien keskuudessa. Tässä blogissa kerron omat vinkkini siinä onnistumiseen.

Asunnon flippaus kiinnostaa yhä useampia suomalaisia. Tiivistettynä asunnon flippaus tarkoittaa asunnon ostamista, sen remontoimista ja lopulta myymistä eteenpäin voitolla. Facebookin Asuntoflippaus- ryhmässä on noin 5 400 jäsentä, jossa jaetaan tietoa ja vinkkejä toiminnan harjoittamisesta.

Asunnon flippaamisen konseptia, eli osta-remontoi-myy kannattaa käydä läpi ja opiskella hakukoneista löytyvillä tiedoilla sekä ostaa konsultointia ja sparrausta alan ammattilaisilta.

Kateprosentit vaihtelevat asuntoa flipatessa todella paljon ja riskien kannalta ei ole välttämättä viisasta lähteä flippaamaan, ellei kate ole kohdillaan. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että viivan alle kaikkien kulujen jälkeen pitäisi jäädä ainakin yli 5% sijoitetusta pääomasta.

 

Millainen on hyvä flippauskohde?

 

Flippauksen yksi keskeisimmistä asioista on sijainti, jonka merkitystä ei voi korostaa liikaa. Ideaalitilanteessa flippauksella ostetaan huonokuntoinen asunto halutulta ja hyvältä sijainnilta. Mitä huonommassa kunnossa asunto on, sitä parempi on myös potentiaalinen tuotto, mutta luonnollisesti sen tulee myös näkyä ostettavan asunnon hinnassa ja asuntoon tehdään täysi huoneistoremontti.

Hyvän sijainnin elementtejä esimerkiksi pääkaupunkiseudulla ovat kiinteät raideyhteydet, ostoskeskus tai lähikauppa, muut liikenneyhteydet, ulkoilumahdollisuudet, palvelut ja terveysasema.

Flippauskohteen neliömäärälle ei ole suoraa kriteeristöä, mutta mitä pienempi asunto on, niin sitä pienempi on myös taloudellinen riski esimerkiksi, jos asunto ei menekään kaupaksi.

 

Remontin tekeminen ja kulut

 

Jokaisen asuntoflippaajan tulee määritellä itselleen riskin ja katteen välinen suhde: Mitä enemmän tekee itse, sitä enemmästä on itse myös vastuussa. “Tein itse ja säästin” ei siis todellakaan aina päde näissä hommissa.

Hyvän remonttiurakoitsijan löytäminen on asunnon flippauksen yksi keskeisimmistä asioista. Hyvästä urakoitsijasta kannattaa pitää myös kiinni keinolla millä hyvänsä. Urakoitsijaa vertailtaessa ei kannata tuijottaa pelkästään hintaa, vaan ennen kaikkea referenssejä ja onnistuneiden projektien lukumäärää.

Hyvässä flippauskohde, etenkin vastuiden kannalta on semmoinen missä keittiö ja kylpyhuone on jo remontoitu, joten voitto tehdään ainoastaan hyvin kevyellä pintaremontilla. Tällöin voi omalla panoksella saada jo ihmeitä aikaan.

Ohjenuorana remontin suhteen kannattaa pitää alueen maksimihintoja sekä heijastaa remontin määrää ja laatua niihin. Arvoalueella voi olla kannattavaa panostaa hyvin laadukkaisiin materiaaleihin, kun taas kaupungin laitamilla kannattaa miettiä miten saa laadukkaan oloista edullisesti.

Kylpyhuone ja keittiö ovat asunnon kalleimmat neliöt remontoida. Pyykinpesukoneen ja astianpesukoneen paikkojen olemassaolo ovat ainakin itselläni checklistillä, kun katson itselleni flippauskohdetta. Toisaalta, jos ne puuttuvat, mutta on jo harjaantunut silmä ja osaa keksiä niille jonkun ratkaisun, saattaa arvo nousta entisestään.

Paras flippauskohde on sellainen, jossa asunnon kaikki isoimmat pinnat ovat kulahtaneet, mutta rungot ovat kunnossa. Ihanteellisesti voiton voi tehdä jopa sillä, että vaihtaa lattiamateriaalin laadukkaaseen laminaattiin, maalaa seinät ja vaihtaa keittiön kaappien ovet ja vetimet.

 

Millainen flippausasunto menee helpoimmin kaupaksi

 

  • Kaikki isot remontit on tehty taloyhtiössä.
  • Sijainti on hyvä.
  • Iso taloyhtiö.
  • Rivitaloyhtiössä kannattaa kiinnittää huomiota katto- ja sadevesi- sekä salaojaremontteihin, jos taloyhtiö on yli 30 vuotta vanha, kun taas kerrostaloyhtiössä kannattaa olla todella tarkka linjasaneerauksen (putkiremontin) kanssa. Putkien tekninen käyttöikä on 50 vuotta.

 

Milloin asunnon flippaaminen on elinkeinotoimintaa?

 

Verottajalla on selkeä linjaus asian suhteen ja flippaajan tulisi huomioida jo toimintaa aloittaessa verotekniset asiat. Monet aloittavat pienimuotoisempana asuntojen flippaamisen, mutta verottajan näkökulmasta kriteerit elinkeinotoiminnasta täyttyvät nopeasti.

”Oikeus- ja verotuskäytännön perusteella elinkeinotoiminnan yleisinä tunnusmerkkeinä pidetään muun muassa voiton tavoittelua, toiminnan itsenäisyyttä, laajuutta, suunnitelmallisuutta ja jatkuvuutta sekä toiminnan taloudellista riskiä. Toimintaa arvioidaan tunnusmerkkien täyttymisen perusteella kokonaisuutena.”

Rakennusalan ammattilaisten suhteen kriteerit täyttyvät vielä muita henkilöitä nopeammin:

”Tällaisia rakennusalaan yhteydessä olevia henkilöitä ovat sellaiset henkilöt, jotka ovat tai ovat olleet rakennusliikkeen omistajia sekä muut rakennusalalla toimivat tai alasta hyvin perillä olevat henkilöt. Samoin kirvesmiesten ja muiden rakennusalan ammattityöntekijöiden harjoittama, rakentamiensa rakennuskohteiden myyntitoiminta katsotaan helposti elinkeinotoiminnaksi.”

 

Asunnon flippaus osakeyhtiönä. Plussat ja miinukset:

  • Verotuksellisesti on huomattavasti järkevämpää tehdä osakeyhtiönä, jos sinua kohdellaan joka tapauksessa elinkeinotoiminnan harjoittajana.
  • Et maksa myyntivoitonveroa vaan osakeyhtiön kirjanpidon mukaisesti tyypillisesti 20% yhtiön voitto-osuudesta yhteisöveroa, jonka taas voi hyödyntää esimerkiksi osinkoina tai voit myös nostaa palkkaa yhtiöstä.
  • Yksityishenkilönä maksat voitosta 30% veroa 30 000 euroon asti, jonka jälkeen vero on 34%.
  • Jos teet edes puoliammatillisesti asuntojen flippausta, olisi järkevää perustaa osakeyhtiö.
  • Vastuukysymys: Eli jos tulee esimerkiksi korvausvaatimuksia, niin osakeyhtiö menee pahimmassa tapauksessa konkurssiin, mutta yksityishenkilönä voit kantaa korvausvaatimuksia mukanasi lopun elämääsi.
  • Yksi suurimmista haasteista osakeyhtiönä toimimisessa on se, että rahoitusta on huomattavasti hankalampi saada verrattuna yksityishenkilöön. Hyvät ja mahdollisimman tarkat Excel-suunnitelmat ja selkeät luvut pankille helpottavat rahoituksen saamista molemmissa tapauksissa.
  • Korkotaso sijoituslainoissa on tyypillisesti kalliimpi osakeyhtiöille, kuin yksityishenkilöille.

 

Haluatko myydä flippausasuntosi? Ota yhteyttä niin sovitaan arviokäynti.

Kommentoi

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Tilaa minut arviokäynnille kotisi myynnistä!

    Paras aika tavoitella puhelimitse
    AamuPäiväIltaAina
    Yhteydenotto mieluiten
    PuhelimitseSähköpostilla